Co se stane s cenami novostaveb v roce 2025 | RBC Real Estate

Pokles poptávky po novostavbách bude pokračovat i v roce 2025 – o 20–25 % oproti letošku. Navzdory tomu analytici neočekávají přímé snížení cen, pouze prostřednictvím slev. Ale u nadhodnocených projektů je možné snížení až o 20 %.

Foto: Alexander Kazakov / TASS

Odcházející rok se stal přelomovým pro nové budovy. Univerzální zvýhodněná hypotéka s 8 % ročně, která více než čtyři roky podporovala vysokou poptávku po bydlení ve výstavbě, opustila trh. Cílené zvýhodněné programy zůstaly, ale ty už nedokázaly zajistit vysoké prodeje, na které byli vývojáři zvyklí. V letošním roce se navíc výrazně zpřísnily podmínky pro vydávání hypoték: zvýšily se požadavky na zálohu a sazby dosáhly neúnosných úrovní. Tyto faktory vedly k poklesu poptávky po bydlení ve výstavbě, i když ne tak dramatickému jako v prvním měsíci zrušení zvýhodněného programu.

Poptávka bude v roce 2024 ještě nižší

Po ukončení masové státní podpory dosáhly prodeje nových budov v Rusku podle odhadů Dom.RF stabilní měsíční úrovně 2 milionů m20. m – to je přibližně o 2025 % méně než v první polovině roku. Institut rozvoje bydlení očekává, že v roce 2024 „tržby zůstanou blízko současné nízké úrovně“. „Zároveň, s přihlédnutím k vysoké základně z první poloviny roku 2025, kdy došlo k prudké poptávce před koncem masové vládní podpory, do konce roku 2025 s největší pravděpodobností zaznamenáme pokles tržeb,“ řekl Michail Goldberg, vedoucí analytického centra Dom.RF. Podobnou prognózu vyslovili i další analytici v průzkumu RBC Real Estate. „Poptávka po nových budovách neklesne v roce 20 katastrofálně. Pokud inflace zůstane na současné úrovni, pokles bude pokračovat – meziročně přibližně o 20 %,“ předpovídá Alexander Tsyganov, vedoucí katedry hypotečních úvěrů Finanční univerzity. „Poptávka bude na současné úrovni, tedy meziroční pokles minimálně o XNUMX %. Poptávka však nezmizí, zůstane odložená až do zahájení fáze snižování klíčových sazeb,“ dodala Maria Volik, Junior Director for Corporate Ratings ve společnosti Expert RA. Citelnější propad tržeb než trh jako celek bude v nadhodnocených a ne nejoblíbenějších lokalitách, kde jsou viditelné problémy s infrastrukturou, pokračoval Alexander Tsyganov. „Pokud vývojáři nejsou schopni najít možnosti propagace, poskytování dárků a implicitních slev kupujícím, pak by pokles mohl být významný, až do bodu nedostatku poptávky,“ připustil expert. Podle něj se nemusí jednat o nejúspěšnější lokality v Nové Moskvě a obvodech Moskevského okruhu, Leningradské oblasti a odlehlých oblastech velkých regionálních metropolí. U malých regionálních měst bude hodně záležet na aktuálních federálních, regionálních, průmyslových nebo dokonce místních zvýhodněných hypotečních programech vyvinutých pro konkrétní podnik, soudí expert.

Situace v moskevské oblasti je podobná

Pokud jde o Moskevskou oblast, zde se podle předběžných výsledků za rok 2024 (bez prosince) tržby také snížily zhruba o 20 % a trend bude pokračovat i v příštím roce, říká Taťána Podkidysheva, výkonná ředitelka společnosti NDV Real Estate Supermarket. „Průměrně v roce 2025 bude pokles poptávky oproti roku 2024 na úrovni 20–25 %, vše ale bude záležet na výši klíčové sazby a na tom, jak trh na zavedení hypotečního standardu zareaguje,“ vysvětlil odborník. Podle ní by v průběhu příštího roku mohlo dojít jak k nárůstu tržeb, tak k výrazným poklesům v závislosti na uvedených faktorech. „První čtvrtletí roku 2025 bude proto pro realitní trh nejvážnější zkouškou,“ dodala s tím, že největší tlak pocítí masový segment, který je primárně zaměřen na hypotéky.

Pod tlakem vysokých sázek

Foto: Kirill Kukhmar / TASS

Tlak na novostavby v roce 2025 bude i nadále vyvíjet rušení necílených zvýhodněných hypoték a zpřísňování měnové politiky, kvůli čemuž tržní sazby hypoték zůstanou neúnosné. Od 1. ledna má navíc vstoupit v platnost hypoteční standard, který zakazuje oblíbené hypoteční programy developerů, které vedou k předražení bytů. Podle odhadů Dom.RF byla ve třetím čtvrtletí v rámci těchto schémat vydána asi třetina všech hypoték. „To je již poměrně působivý objem a Ruská banka se včas začala zajímat o kvalitu hypotečního portfolia, protože eliminovala odpovídající rizika,“ poznamenal Michail Goldberg. Zároveň existují faktory, které by měly podpořit poptávku a zabránit vážnému poklesu. Za prvé jsou to dochované benefitní programy – rodinný, Dálný východ a Arktida. Podle odhadů Dom.RF se ve stavebnictví dostává měsíčně prostřednictvím rodinných hypoték přibližně 200 miliard rublů. „To pomáhá vývojářům udržet relativně stabilní úroveň prodeje. Do konce roku 2025 předpokládáme, že emise v rámci programu vzrostou na 0,39–0,42 milionu úvěrů (+4–13 % r/r), o 2,3–2,4 bilionu RUB. (+8–15 %),“ uvedl vedoucí analytického centra „Dom.RF“. Jako pozitivní faktor Maria Volik z Expert RA upozornila na zvýšení limitů rodinných hypoték na 8,6 miliardy rublů, což také pomůže podpořit prodej v roce 2025. Za druhé, developeři budou nabízet různé pobídky ke koupi bytů – slevy, splátky a hypoteční schémata. I když s plánovaným zavedením hypotečního standardu bude použití takových nástrojů složitější, upozorňují odborníci. Podle Alexandra Tsyganova budou moci v příštím roce ovlivnit poptávku po nových budovách kupci spojení s obranným průmyslem nebo přímo s armádou. „Dnes mají prostředky a potřebu zlepšit své životní podmínky,“ vysvětlil expert. Navíc stále existuje investiční poptávka po bytech, která je aktuální zejména v obdobích ekonomické nestability a nepředvídatelnosti, dodal zástupce Expert RA.

Viz také: Hypoteční standard vstoupí v platnost v lednu: které úvěry budou nedostupné

Co se stane s cenami nových budov v roce 2025?

Foto: Andrei Lyubimov / RBC

Podle předběžných výsledků za rok 2024 se ceny novostaveb v Rusku zvýšily v průměru o 8,7 %, což se přibližně rovná míře inflace (8,2 %). V příštím roce bude mírný růst cen novostaveb pokračovat i přes předpokládaný pokles tržeb. Dom.RF předpovídá, že ceny nových budov porostou v rámci míry inflace v roce 2025. Obdobně se vyjádřil i zástupce Expert RA. „V roce 2025 bychom neměli očekávat masivní snížení cen. „Růst cen v současných makroekonomických podmínkách zpomaluje a v příštím roce budeme svědky pokračujícího mírného růstu cen v důsledku rostoucích nákladů na ekonomiku projektu pro vývojáře,“ vysvětlil analytik. Odborníci přitom umožňují snížení cen za rozestavěné bydlení prostřednictvím slev. „Spotové slevy a cílené slevy jsou možné pro jednotlivé projekty a jednotlivé vývojáře, ale nestane se to masovým fenoménem,“ řekl Michail Goldberg. „Ve větší míře však budou tyto slevy marketingového charakteru. Proto také nepředpokládáme snížení cen na pozadí poklesu prodeje,“ poznamenala Taťána Podkidysheva. Alexander Tsyganov z Finanční akademie zase umožňuje v příštím roce přímé zlevnění novostaveb. Hovoříme ale především o nadhodnocených nebo neúspěšných projektech – zde může snížení dosáhnout 10-20 %. NDV Real Estate Supermarket neočekává globální snížení cen novostaveb v moskevské oblasti. Předpovídají růst cen za bydlení ve výstavbě v rozmezí 10–18 %, což je přibližně v souladu s letošní úrovní (růst 0,8–1,5 % měsíčně). Developeři nebudou souhlasit s přímým snížením ceny kvůli modelu financování, který snížení cen vylučuje, vysvětlil zástupce společnosti.

Přečtěte si také: Předpovídá se, že nový trh s bydlením projde transformací po „fázi surrealismu“

Zpomalení vydávání nových projektů

Foto: Andrei Lyubimov / RBC

Navzdory dočasnému poklesu poptávky zůstane nabídka v roce 2025 na vysoké úrovni, ale uvolňování nových projektů se bude podle Dom.RF postupně snižovat. „Developeři nyní sebevědomě dokončují současné projekty a spouštějí nové, aby si udrželi příznivé podmínky pro financování projektu: objem rozestavěných bytových domů v listopadu překonal svůj historický rekord – 119,5 milionu m2025. m,“ řekl hlavní analytik Institutu rozvoje bydlení. Ale vzhledem k tomu, že sazby zůstávají vysoké po celý rok 2027, pobídky pro nové starty začnou klesat, což bude mít zpožděný účinek a mohlo by to ovlivnit dynamiku uvedení do provozu počínaje rokem 2025, dodal. V roce 2025 developeři sníží počet nových projektů uváděných na trh, aby ovlivnili ceny. „Vývojáři, pokud je to možné, zadrží nabídku, aby ovlivnili ceny a vytvořili iluzi nedostatku,“ říká Alexander Tsyganov. Navíc mezi velkými developery již existuje trend optimalizovat své pozemky, včetně doplňování likvidity, poznamenala Maria Volik. Aktivita developerů v moskevské oblasti v roce 4,7 bude nižší než letos, souhlasí Taťána Podkidyševová. „V situaci klesající poptávky řada developerů odloží spuštění nových projektů. „Zveřejněny budou pouze projekty, které jsou v dokumentech,“ vysvětlil expert. „Obecně se ale nedá říci, že by byl nedostatek nových budov. Na moskevském novém stavebním trhu, včetně Nové Moskvy a moskevského regionu, je k prodeji XNUMX milionu metrů čtverečních nových budov. m,“ naznačila.

Přečtěte si také: Jak výhodně koupit dům bez zvýhodněné hypotéky: dostupné možnosti

Se splátkami, ale bez dokončení

Foto: Anastasia Dieva / TASS

Odborníci říkají, že trendem pro příští rok bude zavádění nových prodejních nástrojů a plošné využívání dlouhých splátkových kalendářů s přechodem na hypotéku, které norma přímo nezakazuje. „V roce 2025 budeme moci pozorovat pokusy o spuštění nových hypotečních schémat, kde se budou snažit zprvu snížit výši měsíční splátky, ale po několika letech s výrazným navýšením splátek a s možným zvýšením ceny bytu. Ruská banka s tím bude s největší pravděpodobností úspěšně bojovat,“ předpovídá Alexander Tsyganov. Dalším trendem pro příští rok je růst podílu bytů bez dokončení. „Vzhledem k tomu, že stavební materiály zdražují, jde ve skutečnosti o skryté navýšení ceny bytu pro kupujícího,“ vysvětlila Maria Volik. Trh novostaveb bude podle ní v příštím roce stále více čelit konkurenci sekundárního trhu, kde jsou byty levnější a už nyní téměř nezdražují. „Poptávka, která po novostavbách zůstává, již nyní směřuje k nákupu hotových bytů nebo bytů ve finální fázi výstavby,“ dodal expert. Jestliže před zrušením zvýhodněných hypoték dokázal trh absorbovat téměř jakoukoli nabídku, nyní se paradigma mění, upozornil Michail Goldberg. „Začíná těžké přechodné období, kdy vývojáři dokončí započaté projekty, ale k rozjezdu nových budou přistupovat opatrněji. Tempo růstu cen se zpomalí a začne konkurence na úrovni konceptů a filozofie bydlení ve výstavbě,“ domnívá se vedoucí analytického centra Dom.RF. „Zároveň budou muset vývojáři soutěžit s bankami o peníze potenciálních kupců,“ dodal.

Rizika bankrotu

Mezi potenciální rizika v roce 2025 patří možné bankroty developerů, ale i fúze a akvizice. Podle odborníků se taková rizika za poslední rok zvýšila. Důvodem jsou klesající prodeje a vysoká klíčová sazba. Nejvyšší rizika nesou ti developeři, kteří při plánování své práce spoléhali výhradně na zvýhodněné hypotéky. Situace s možnými bankroty developerů se přímo dotýká bank, protože ty jsou hlavními věřiteli bytové výstavby. „Předpokládáme, že dojde k bankrotům, zvýší se počet transakcí v aukcích, i když tyto předměty přicházejí na trh se zpožděním. Proto se s největší pravděpodobností tohoto trendu dočkáme v roce 2026. Očekáváme pokles průměrné hodnoty transakcí a bohužel i koncentraci developerských projektů v bankách. „Banky se stanou a některé i nadále budou velkými developery,“ dodal vedoucí partner Ricci Alexey Bogdanov.

Dnes je na trhu s bydlením patová situace: přemrštěné ceny bytů, které byly dlouho mimo efektivní poptávku, super drahé tržní hypotéky se sazbami přesahujícími 20 % a klesající preferenční vládní podpora. To je špatné jak pro kupující, tak pro banky. Takže ceny bydlení budou klesat tak či onak, říká Oleg Repchenko, vedoucí analytického centra „Ukazatele trhu nemovitostí IRN.RU“.

V současné situaci, kdy vládne geopolitika, je poměrně těžké dělat prognózy na realitním trhu v dlouhodobém horizontu – existuje příliš mnoho faktorů nejistoty, a to ne tržních. Zatím jsou ale všechny předpoklady hovořit o možném poklesu cen bydlení v horizontu minimálně jednoho roku.

Nyní je na trhu s bydlením patová situace: přemrštěné ceny bytů, které už dávno nejsou v kontaktu s efektivní poptávkou, superdrahé tržní hypotéky se sazbami přesahujícími 20 % a klesající zvýhodněná státní podpora. Za byt v nominální hodnotě 15 milionů rublů (pro Moskvu je to malý dvoupokojový byt) s minimální zálohou 20 % na hypotéku budete muset zaplatit 200 000 rublů měsíčně – to je pro většinu nedostupná částka. dlužníky.

Jak jsme se dostali k tomuto bodu? Ne hned. Chodili jsme k ní celé čtyři roky. Masivní dotování hypotečních sazeb vedlo v posledních několika letech k téměř zdvojnásobení cen: bylo spuštěno během období koronaviru na podporu odvětví, ale pak jej „zapomněli“ vypnout a trh přitáhli k „hypoteční jehle“. .“ A zvýšené náklady na metr kvůli dotacím jsou jen jedním ze zla. Státní program, který nebyl včas zkrácen, vyvedl z rovnováhy trh: vytvořila se propast mezi cenami na primárním a sekundárním trhu, kde žádné výhody nejsou a nikdy nebyly. Byt zakoupený v novostavbě lze dnes prodat pouze na resalovém trhu se slevou 20–30 %. To je špatné jak pro kupující, tak pro banky, které dostávají nadhodnocené zajištění ve svých rozvahách.

Materiál k tématu

Pro bankovní systém jsou důsledky masivních dotací mnohé. Mimo jiné se snížila kvalita hypotečního portfolia: malá akontace a nízké sazby přivedly na trh dlužníky s nízkým příjmem a prakticky bez úspor. Zvýhodněné hypotéky neučinily bydlení dostupnější: rostoucí ceny velmi rychle sežraly všechny výhody nízkých sazeb pro kupující. Kdo konkrétně profitoval z rozpočtových dotací, byli investoři: podle posledních údajů účetní komory si v letech 115 až 000 vzalo dvě a více zvýhodněných hypoték téměř 2021 2023 lidí.

Příliš dlouhá platnost zvýhodněných programů dostupných téměř každému tak vedla k přehřívání a nerovnováze trhu s bydlením. Ale ne do krize, kterou by mohl doprovázet prudký pokles cen jako v roce 1998 a například 2008. Pak to byly klasické finanční krize spojené s kolapsem národní měny. Poptávka po bydlení kolabovala, což způsobilo pokles cen. Tentokrát je ale situace jiná.

Dnes lze spíše mluvit o přehřívání trhu. „Stlačování“ výhod, ke kterému dochází, ochladí trh a umožní cenám klesnout na adekvátní úroveň. Stát již značně zúžil okruh občanů, kterým jsou dotované sazby dostupné. Neexistují žádné masivnější hypoteční výhody, podmínky pro „rodinné“ a IT hypotéky byly revidovány směrem ke zpřísnění. To vše dohromady by mělo vést k normalizaci trhu.

Poptávka po bydlení již klesla a zůstane nižší než v posledním roce či dvou. Nejde však o selhání poptávky na minimum, ale o její návrat z neadekvátních maxim na průměrnou úroveň.

Materiál k tématu

Pro zvýšení nákupní aktivity nejsou žádné důvody: tržní sazby hypoték jsou neúnosné a soudě podle rétoriky centrální banky tomu tak ještě dlouho zůstane. Podle červencové prognózy regulátora bude v roce 2025 klíčová sazba v průměru 14–16 %, v roce 2026 pak 10–11 %. To znamená, že dostupných hypoték (pod 12 %) se ještě minimálně dva roky nedočkáme.

Ano, na trhu stále existují společné programy mezi bankami a developery, kteří sami dotují sazby, a další schémata. Ale dotovat hypoteční sazby, když jsou základní sazby nad 20 %, je drahé a příliš zvyšuje náklady na byty. Snížené sazby totiž nejsou darem kupujícímu, dotace je zahrnuta v ceně bydlení. Centrální banka navíc vyvinula standard pro hypoteční úvěry, který se stane povinným od příštího roku a zakáže takový „schematismus“, který také ovlivní poptávku.

Na pozadí klesajících prodejů by cena bytů na primárním trhu měla plíživě klesat, a tím se zužuje propast se sekundárním trhem. Ale ne okamžitě a diferencovaně, v závislosti na objektu.

V posledních měsících žili developeři, kteří během návalu zvýšili tržby v očekávání přerušení zvýhodněných hypoték, z vytvořeného „bezpečnostního polštáře“ – dluh developerů vůči bankám za financování projektu je zatím téměř zcela pokryt prostředky na vázaných účtech. , takže úroková sazba úvěrů zůstává nízká. Ale jak jsou současné projekty dokončeny a nové jsou uváděny na trh, náklady na obsluhu úvěrů rychle porostou. Vývojáři se proto s největší pravděpodobností budou muset vrátit k mírně zapomenuté praxi spouštění nových projektů za výrazně podprůměrné ceny, aby rychle navýšili objem prostředků v úschově a snížili sazbu na financování projektu (základní sazba aktuálně přesahuje 20 %). .

Materiál k tématu

U projektů ve výstavbě se cena transakce, jak tomu obvykle bývá, sníží díky slevám (začne se zvětšovat jejich velikost) a akcím, kdy developeři za stejné peníze nabídnou více (například sklad resp. parkovací místo jako dárek). Letos se možná dočkáme štědrých dárků a v roce 2025, jak bude narůstat podíl nových projektů, bude trend k nižším cenám mezi developery výraznější.

V průběhu příštího roku se mohou náklady na bydlení na primárním trhu snížit v průměru o 10–15 % oproti současné cenové hladině. Možná se na billboardech dočkáme více zdánlivě atraktivních čísel – slevy 30–40 %. Ale nemyslím si, že to bude skutečná sleva, spíše podmíněná – z dříve zvýšené laťky. Tak či onak budou ceny bydlení klesat. Ale opět se nejedná o propad cen, ale o korekci na normální úrovně po silném růstu v posledních několika letech.

I proto hromadné bankroty neohrožují trh s bydlením. Podle zpráv veřejných developerských společností, jejichž akcie se obchodují na burze, se v posledních letech jejich čistý zisk výrazně zvýšil. Vývojáři mají opravdu jistou rezervu a je to vidět i na číslech. S největší pravděpodobností se nyní budou muset jednoduše přizpůsobit nižším maržím a optimalizovat náklady.

Názor redakce se nemusí shodovat s pohledem autora