Extrémy volby: Kdo a proč kupuje bydlení v prvním a posledním patře | RBC Real Estate

„První a poslední patro se nenabízí.“ Toto je tradiční fráze pro oznámení v Rusku po perestrojce: v devadesátých letech a po roce 2010 se lidé snažili nekupovat bydlení v nejvyšších patrech bytových domů. První nevyhovoval kupujícím, protože byl snadným cílem pro lupiče a byl příliš blízko sklepa, odkud by do bytu mohly vběhnout krysy. To druhé se lidem nelíbilo kvůli vysokému riziku zatékání střechy – domy postavené za sovětské éry nebyly vždy kvalitní, a proto bylo zaplavení horních pater považováno za velmi pravděpodobnou událost. Situace se začala měnit v roce 2017, kdy se ve velkých ruských městech objevilo značné množství bytů v novostavbách a na trh vstoupili lidé z mladší generace. Nové domy se ukázaly být kvalitnější než ty sovětské a moderní kupující ne vždy sdíleli stereotypy starší generace. Nicméně přetrvávající názor na nelikviditu prvního a posledního patra ve vícepatrových budovách stále převládá v myslích mnoha Rusů. Redakce RBC Real Estate se rozhodla od realitních makléřů a developerů zjistit, jak se změnily preference kupců domů a kdo kupuje v roce XNUMX byty v prvním a posledním patře. Žít na vrcholu je pro mladé Mladí Rusové narození v 25. letech, běžně označovaní jako generace Y nebo mileniálové, začali bořit stereotyp o neatraktivitě bytů v nejvyšších patrech. Takoví lidé jsou často stavěni do kontrastu s generací X – tedy těmi, kteří se narodili v šedesátých a sedmdesátých letech minulého století a své mládí prožili v Sovětském svazu. U mileniálů je o 40 % vyšší pravděpodobnost než u generace X, že budou chtít bydlet v nejvyšších patrech, nejlépe v bytě s panoramatickými okny přes celou stěnu a střešní terasou,“ uvedla developerská společnost Urban Group pro RBC Real Estate. „Poptávka po nejvyšších patrech je živena mladými, aktivními lidmi do 21 let,“ potvrdil Kirill Kotrikov, vedoucí analytického oddělení realitní kanceláře Century 5. „Poptávka vzrostla – kupující již nevěnují pozornost stereotypům o nejvyšším patře.“ Na sekundárním trhu v Moskvě jsou náklady na byty v nejvyšším patře podle výpočtů Century 21 obvykle o XNUMX % nižší než průměrná cena bydlení ve stejné budově.

Foto: uživatel Sergey Tchernyakov z Flickr.com

V novostavbách je situace odlišná: na primárním trhu jsou náklady na bydlení v posledním patře často dokonce vyšší, než je průměr budovy, a to díky malebným výhledům z okna, jak zjistila realitní kancelář „Azbuka Zhil’ya“. „V horních patrech je více světla a čistší vzduch,“ vysvětlil generální ředitel společnosti Vladimir Kashirtsev. „Náklady na byty v horních patrech s výhledem jsou o 10–15 % vyšší.“ „Byty v nejvyšších patrech mají mnoho výhod: dobré oslunění, výhled z okna, žádný hluk a žádné riziko záplav od sousedů nahoře a čistý vzduch,“ dodala Maria Litinetskaya, vedoucí partnerka agentury Metrium Group. „Potenciální kupci domů v nejvyšším patře se [často] obávají problémů, jako jsou slabé vodovodní potrubí, netěsnosti střech a průvan. Moderní technologie a zařízení však umožnily odstranit všechny tyto nedostatky typické pro staré budovy. Například v mnoha nových budovách jsou inženýrské sítě umístěny pod střechou, takže tlak vody i kvalita vytápění jsou ještě lepší než ve spodních patrech,“ řekla Litinetskaya. V jednotlivých městech Ruska však existují specifické rysy spojené s místními klimatickými podmínkami. Například horní patra vícepatrových budov v Orenburgu jsou považována za chladnější kvůli silným větrům, které v zimě vanou v nadmořské výšce – v důsledku toho jsou náklady na takové byty systematicky nižší než náklady na bydlení ve středních a nižších patrech, uvedla realitní kancelář Megapolis-Service pro RBC-Real Estate. „V počátečních fázích výstavby prodávají developeři a stavitelé především horní patra budov. Čím blíže ke konci výstavby, tím dražší jsou byty ve středních a nižších patrech,“ řekl Andrey Cherkasov, šéf United Real Estate Center v Orenburgu.

Foto: uživatel Sergey Tchernyakov z Flickr.com

Kupující se zvýšenými potřebami První patra jsou podle realitních makléřů nejatraktivnější pro lidi s omezenou schopností pohybu a pro seniory. „Starší lidé preferují první patro, pokud v budově není výtah. Jiná situace je, že se obávají častých poruch výtahů a chtějí si usnadnit bydlení v činžovním domě,“ uvedl Kirill Kotrikov. „Před několika lety k nám přišla mladá žena a požádala o prodej svého bytu v prostředním patře a koupi podobného bytu v prvním patře výměnou,“ uvedla jako příklad Irina Pesic, výkonná ředitelka makléřského oddělení společnosti „Miel-Network of Real Estate Offices“. „Když jsme jí začali nabízet vhodné možnosti, upřesnila, že vchod musí být vybaven rampou. Ukázalo se, že její manžel je vozíčkář. Pracuje na dálku a plně podporuje rodinu. Když jsme kupovali byt v prostředním patře, netušili jsme, že přestěhování z domu na ulici a zpět se stane skutečným problémem, a to i přes přítomnost výtahu. „Nakonec jsme se rozhodli změnit byty.“ Důchodci a invalidé však nejsou jediní, kdo si prvního patra váží více než ostatní. O takové bydlení mají zájem amatérští zahradníci, kteří si pod okny vysazují záhony, i velké rodiny, které potřebují prostor pro kočárek a snadný přístup do ulice, uvedla agentura Miel. „Výhodou bytů ve spodních patrech, jejichž okna mají výhled na zelené ‚ostrovy‘, je iluze bydlení v útulném venkovském domě,“ potvrdila toto zjištění Metrium Group. „Je však třeba vzít v úvahu, že díky blízkosti stromů bude do bytu pronikat méně slunečního světla než do pater nad korunami stromů.“ Bydlete v přízemí, abyste ušetřili peníze Náklady na byty v prvním patře jsou o 10–15 % nižší než ceny stejných bytů ve vyšších patrech, jak vypočítaly agentury Best-Novostroy, Azbuka Zhil’ya a Metrium. V nových budovách komfortní třídy dosahuje rozdíl 31 %, jak zjistila společnost Est-a-Tet. „V prémiové a elitní třídě je první obytné patro obvykle vysoké, což odpovídá běžnému druhému patře, takže rozdíl v nákladech mezi takovým prvním patrem a následujícími je výrazně menší než v komfortní a business třídě,“ uvádí materiály Est-a-Tet. Nižší cena přitahuje ty, kteří jsou připraveni se smířit s nedostatkem prestiže prvního patra kvůli dalšímu prostoru. „Například rodina se dvěma nebo třemi dětmi a průměrným příjmem si plánuje koupit byt o určité velikosti. Z nějakého důvodu nemohou získat půjčku na chybějící částku. „Nižší náklady se stávají rozhodujícím faktorem při konečném výběru bydlení,“ řekla Irina Pesic.

Foto: uživatel Sergey Tchernyakov z Flickr.com

„Spodní patra se volí nejen kvůli mírně nižší ceně, ale také kvůli optimální poloze. „V tomto případě se lidé nebojí, že se výtah porouchá,“ uzavřel Vladimir Kashirtsev z Azbuka Zhil’ya. „Vyspělá generace X oceňuje nestandardní bydlení v přízemí o 30 % více [než mladí lidé]: městské domy nebo kancelářské byty se samostatným vchodem z ulice,“ shrnula Yana Maksimova, ředitelka informační politiky Urban Group. — Doby, kdy bylo bydlení v prvním a posledním patře považováno za nelikvidní, se postupně stávají minulostí. Díky vzniku vzácných bytových formátů získaly tyto podlahy nový výklad a oblibu mezi kupujícími.“ Nejoblíbenější podlahy Nejoblíbenější podlahy pro koupi bytu jsou od čtvrté do 16.: podle Azbuka Zhil’ya absorbují tyto podlahy 71 % poptávky. „Pokud se dům nachází v blízkosti hlavních dopravních tepen, pak je lepší zvolit vyšší patro – od pátého nebo sedmého. To nám umožňuje minimalizovat negativní dopad hluku z automobilů a ovzduší znečištěného výfukovými plyny,“ radí Metrium Group. „Do roku 2015 byly byty v rozestavěných domech z 95–97 % vyprodány v různých fázích výstavby. Platil zbytkový princip: byty v prvním patře šly jako poslední. „Musíte uznat, že ne každému se líbí, když kolemjdoucí lidé sledují jejich životy,“ řekl Kirill Kotrikov z Century21. „U nás jsou byty ve třetím až desátém patře považovány za zlatou střední cestu: v novostavbách se vždy kupují jako první,“ je přesvědčena Litinetskaya. „Je to způsobeno skutečností, že takové bydlení nemá velké nevýhody: obyvatelé bytu nejsou obtěžováni hlukem z ulice nebo znečištěným vzduchem.“

V dnes již vzdálených 70. a 80. letech minulého století neměly byty v posledním patře na realitním trhu nejlepší pověst. V té době byly pravidelné poruchy výtahů a zatékající střechy zcela běžné i v relativně nových budovách. V tomto textu vás zveme, abyste zjistili, jak je to s tím dnes a zda se vyplatí vzít si byt v posledním patře. A také se společně s námi zamyslete nad otázkou, zda taková hodnocení mohou ve všech případech odpovídat realitě.

Byt v nejvyšším patře pro a proti

Nejprve se podívejme na možné výhody pořízení bydlení umístěného téměř pod samotnou střechou bytového domu.

Výhody

Otázka, zda se vyplatí koupit byt v posledním patře, závisí do značné míry na vašem osobním posouzení následujících faktorů:

1. Poptávka po těchto vlastnostech může být o něco nižší ve srovnání s jinými podlahami kvůli jejich „tradiční“ negativní pověsti. V tomto ohledu je developer někdy připraven poskytnout kupujícímu slevu. Zejména pokud je dům před kolaudací, ale o byt „v podkroví“ zatím nejsou zájemci. Hodně však záleží na konkrétním stavebním projektu.
2. V moderních novostavbách vytvářejí výtahy umístěné v technických podlažích relativně malý hluk a vytápění je v zimě obvykle rozváděno s maximálním tlakem shora. Díky tomu jsou horní byty v chladném období teplejší. Když se k tomu přidá působivý výhled z oken, vysoké stropy a originální nestandardní dispoziční řešení, může se takové bydlení klidně prodražit, nikoli zlevnit.
3. U některých starších objektů je možné na úkor nebytového půdního prostoru rozšířit obytný prostor v posledním patře a vytvořit z něj útulné loft. To si vyžádá schválení přestavby příslušnými úřady a značné finanční náklady. Výsledek však stojí za to. A samotná nemovitost nakonec zdraží.
4. Obydlí pod střechou nezatopí sousedé nahoře. A nebude tam ani žádná hudba se zvukem dupání nohou stropem.
5. S rostoucím počtem podlaží je obecnou výhodou snížení hladiny hluku v ulici. Také čím vyšší podlaha, tím méně prachu, komárů a výfukových plynů vozidel proniká do bytu otevřenými okny.
6. Horní obytné prostory s okny orientovanými na jih dostávají více slunečního světla než přízemní byty, kde je slunce často blokováno sousedními budovami nebo stromy.

Další výhody bydlení „pod střechou“ jistě najdete při bližším pohledu na konkrétní byt.

Omezení

Po pečlivém posouzení nejvyššího patra v novostavbě však mohou klady a zápory převažovat nad negativy. To platí zejména, když:

• jsou detekovány netěsnosti střechy nebo pronikání vlhkosti z technických místností pod nimi;
• na slunné straně v létě se dům nadměrně zahřívá a musíte nainstalovat žaluzie, zavěsit silné závěsy a aktivně používat klimatizaci;
• během chladného období roku střecha zamrzne, v důsledku čehož se vytápění v bytě nedokáže vyrovnat s udržováním příjemné teploty v něm;
• zvuky hnacího mechanismu přístupových výtahů umístěných v technickém podlaží v noci volně pronikají do bytu a brání jeho obyvatelům v normálním odpočinku;
• výtah se pravidelně porouchá, což vytváří velmi nepříjemný problém pro obyvatele výškové budovy, zejména pokud jsou v rodině malé děti;
• na okenní rámy je nutné instalovat speciální zařízení, která chrání mladší členy rodiny před náhodným pádem z výšky;
• hrozí nebezpečí vloupání ze střechy;
• na toaletě a kuchyni je špatné větrání kvůli nízké výšce výfukových kanálů;
• do bytu stoupá zápach cigaretového kouře z balkonů pod ním nebo odpad z odpadkového shozu, který pracovníci komunálních služeb pravidelně nečistí;
• Obyvatelé jsou pravidelně obtěžováni instalatéry, aby vypouštěli vzduch ze stoupačky topného systému.

Další podstatná nevýhoda bydlení „ve výšce“ se může objevit v případě požáru v objektu, protože evakuace s vypnutým výtahem a cennostmi v ruce přes zakouřený prostor evakuačního schodiště bude velmi obtížná.

Výše uvedené nejsou všechny možné nevýhody, které se mohou objevit po uskutečnění vašeho rozhodnutí koupit dům v posledním patře. Postupem času se důležitost těchto faktorů hromadí, protože vy a vaši blízcí budete muset v takovém nákupu žít mnoho let.

Doporučení

Pokud se rozhodnete koupit top byt ve vícepodlažním domě, vyberte si dům, který má nad sebou technické patro. Výrazně tak snížíte riziko problémů se zatékající nebo promrzající střechou.

Před nákupem nemovitosti osobně zhodnoťte úroveň vlhkosti v ní a věnujte zvláštní pozornost pravidelně se vyskytujícímu mínusu v nejvyšším patře – přítomnosti mokrých skvrn a plísní na stěnách a stropě. Pokud existují, má smysl zapojit do posouzení problému odborníka, požadovat po stavební firmě opravu, případně odmítnout nákup úplně.

Nebuďte líní a jděte nahoru do technického patra, abyste se ujistili, že střecha je neporušená a nedochází k zatékání. Podkroví je společným majetkem majitelů domu. A vy jako potenciální kupující máte plné právo si to prohlédnout.

Mít dva nebo tři výtahy v budově sníží pravděpodobnost komplikací vzniklých v případě dočasné poruchy jednoho z nich.

Při prohlídce budoucího domova si ověřte, zda vám výška nebude způsobovat nepohodlí při výstupu na balkon či lodžii.

Shrnutí

Benefity jako čistý vzduch, cenové slevy, bez sousedů „nad hlavou“ a luxusní panoramatický výhled z oken se mohou snadno stát rozhodujícím faktorem při rozhodování o koupi nemovitosti.

Nevýhody nejvyššího patra při koupi bytu zase nejsou vždy tak zásadní, jak by se na první pohled mohlo zdát. A hodně záleží na vašem osobním vnímání součtu kladů a záporů posledního patra v novostavbě nebo na metrech čtverečních sekundárního bydlení umístěného pod střechou.

Doufáme, že vám tento článek pomohl.

zdroje

Pokud najdete chybu nebo nepřesnost, nahlaste ji prosím na adresu [email protected].