Generální dodavatel stavby: hlavní povinnosti, funkce, odpovědnosti

Když má zákazník hotovou projektovou dokumentaci, je vybráno a objednáno technologické zařízení, dalším krokem je vlastní výstavba zařízení. V závislosti na dostupném interním zdroji je vybrán plán implementace. Pokud má zákazník vlastní projekční tým, pak si zachovává funkci generálního kontraktora a samostatně řídí stavební práce. Pokud však mezi zaměstnanci není žádný profesionální tým, obrátí se na generálního dodavatele služeb.

Ruben Afrikyan, hlavní inženýr společnosti STEP: „V tomto případě je volba učiněna ve prospěch odborné generální dodavatelské organizace. Zákazník přitom jistě chápe, že to musí zaplatit, ale z této platby má jednoduše řečeno „bolesti hlavy“ a část odpovědnosti za realizaci projektu přesouvá na generálního dodavatele. “

Odpovědnosti generálního dodavatele stavby

Hlavním úkolem generálního dodavatele je postavit v souladu s projektem a uvést do provozu hotové zařízení. To je hlavní zásada generálních smluv.

Generální dodavatel v jedné osobě plně přebírá následující funkce:

• Organizace práce: vytvoření a údržba infrastruktury projektu (rotační tábor, dočasné komunikace a struktury, jídlo pro dělníky atd.); poskytování stavebních materiálů a zařízení, strojů a mechanismů.
• Řízení práce: vlastní síly a dodavatelé.
• Sledování postupu stavebních prací.
• Poskytování zpráv.
• Vedení výkonné dokumentace.

Ruben Afrikyan: „V souladu s dohodou nese generální dodavatel vážnou finanční odpovědnost vůči zákazníkovi. Zodpovídá za dodržování MSG, kvalitu, za bezpečné provedení práce, za zařízení, které obdrží k instalaci od zákazníka atd. Za porušení jsou předepsány sankce. Generální dodavatel navíc musí poskytnout různé bankovní záruky, nemluvě o tom, že garantuje bezproblémový provoz zařízení po dobu minimálně dvou let.“

Struktura generálního dodavatele stavby

Struktura generálního dodavatele stavby závisí na tom, jaké funkce chce zákazník vidět.
Pokud zákazník deleguje co nejširší spektrum funkcí na generálního dodavatele, pak se struktura bude shodovat s klasickým schématem podřízenosti ve stavební firmě.
V čele projektu stojí „vládnoucí triáda“, v našem případě generální ředitel STEP – zástupce generálního ředitele STEP – ředitel projektu.
Navíc je služba BOZP podřízena přímo generálnímu řediteli. A služba hlavního inženýra, stavební ředitelství, provozní činnosti, logistika, práce s personálem atd. – projektovému řediteli.
V závislosti na rozsahu projektu (resp. objemu úkolů převedených na generálního dodavatele zákazníkem) se může skladba a počet konstrukčních prvků lišit.
Platí axiom, že úspěch projektu přímo závisí na koordinaci akcí všech oddělení ve struktuře.
Obecný smluvní systém je přehledně znázorněn na schématu.

Generální dodavatel a subdodavatel: jaký je rozdíl?

Obvykle se subdodavatel specializuje na jeden typ práce. Například zarážení pilot, betonářské práce, montáž technologických zařízení, svařování potrubí atd. Generální dodavatel sice může mít vlastní zdroje, ale přesto nemůže pokrýt celý seznam prací. Proto si najímá subdodavatele a řetězec vztahů se prodlužuje.
Hlavní rozdíl mezi generálním dodavatelem a subdodavatelem je v tom, že první organizuje a řídí práci druhého, tedy stává se správcovskou společností.

Ruben Afrikyan, hlavní inženýr STEP: „Stavba je komplexní multifunkční proces, takže generální dodavatel řeší obrovské množství koordinačních záležitostí. Náplní odpovědnosti generálního dodavatele je zajištění materiálů a mechanismů, koordinace všech částí procesu výstavby (objednatel, projektant, subdodavatelé, dodavatelé atd.), vedení dokumentace a finance. Fungování toalety je přece také generální smluvní službou! A subdodavatel vykonává pouze svou vlastní práci, přičemž generální dodavatel mu musí k této práci poskytnout vše.“

Jaký je rozdíl mezi generálním dodavatelem a developerem?

Developerem je společnost, která iniciuje výstavbu zařízení, financuje ji a odpovídá za konečnou realizaci projektu v souladu s územním řádem. Za konkrétní stavební práce odpovídá generální dodavatel.
Generální dodavatel nemůže dle vlastního uvážení provádět změny v projektové dokumentaci.
V různých situacích jsou možná flexibilní řešení. Generální dodavatel si tedy může najmout subdodavatele a developer někdy přebírá část práce.

Je možné skloubit funkce technického zákazníka a generálního dodavatele?

Ano, funkce můžete kombinovat. V praxi si však zákazník vyhrazuje funkci technického zákazníka pro sebe, přičemž si na tuto práci najímá specializovaného subdodavatele – organizaci nebo osobu provádějící stavbu. Technický zákazník se v podstatě stává dozorovým orgánem zákazníka a sleduje činnost generálního dodavatele.

Ruben Afrikyan: „Pokud je přesto generální dodavatel pověřen funkcemi technického zákazníka, pak je vyloučena jedna věc – provádění stavební kontroly. V opačném případě by generální dodavatel musel kontrolovat a přijímat svou vlastní práci, a to, mírně řečeno, je špatně.“

Možnosti interakce s generálním dodavatelem

• Generální kontraktace. Pohodlné pro zákazníka, který důvěřuje generálnímu dodavateli, že vyřeší všechny problémy – od návrhu až po realizaci projektu.
• Řízení. Variabilní formát, ve kterém se mohou měnit funkce generálního dodavatele a zákazníka. Například subdodavatele vybírá zákazník a generální dodavatel je řídí.
• Poradenství. Interakce se omezuje na poskytování poradenských služeb na základě rámcové smlouvy zástupcem generálního dodavatele. Zpravidla místní: zkoušky, grafika atd.

Výhody využívání služeb generálního zadávání zakázek

Hlavní výhodou spolupráce s generálním dodavatelem je převedení vedení stavby na připravený profesionální tým s potřebnými zkušenostmi.
Zákazník má navíc možnost přesunout některá rizika projektu na generálního dodavatele, čímž se zvýší jeho motivace.
Sám zákazník, zbavený potřeby alokovat čas na řešení mnoha problémů, se může soustředit na jiné činnosti.
Výsledkem je úspora času, peněz a námahy.

Ruben Afrikyan: „Vždy jsem pro profesionální dělbu práce. Zákazník musí vyrábět vysoce kvalitní produkty a generální dodavatel musí stavět vysoce kvalitní!“

Závěr

Zda na projektu bude generální dodavatel, EPC dodavatel nebo EPSM dodavatel, závisí na zvolené smluvní strategii zákazníka. Pokud si rezervuje projekci a dodávku hlavního technologického zařízení a nemá vlastní projekční tým, může se obrátit na externí trh pro funkci generálního dodavatele.

Ruben Afrikyan, hlavní inženýr společnosti STEP: „Za efektivní řešení považuji angažování generálního dodavatele stavby. Dnes jsou navíc na trhu odborné generální dodavatelské organizace, jednou z nich je společnost STEP, která od roku 1993 vykonává funkci generálního dodavatele ve výstavbě.“

Přitahuje nás komplex
a moderní stavební úkoly
Licence SRO a ISO Po-Pá: 11:00–18:00 +7 (495) 445-88-87 +7 (495) 968-08-48
Přitahuje nás komplex
a moderní stavební úkoly
Po-Pá: 11:00–18:00
Domovská stránka > Blog > Výstavba budov > Často kladené otázky o obecných smlouvách
Budova

Často kladené otázky o obecných smlouvách

1. Může generální dodavatel nemít SRO?

Po zrušení povolování stavební činnosti k 1. lednu 2010 je mohou provádět pouze organizace, které vstoupily do SRO – samoregulační organizace. Je jim vydáno osvědčení o přijetí v souladu s kodexem rozvoje měst Ruské federace, článek 55.8 ze dne 29.12.2004, se změnami a doplňky platnými od 11.08.2017. General contracting je komplexní služba, která zahrnuje řízení všech procesů prováděných na staveništi. Je zařazen do Seznamu prací, které určují kvalitu a bezpečnost stavby nebo rekonstrukce, což vyžaduje od případného generálního dodavatele vstup do SRO a získání osvědčení o přijetí. K tomu musí mít stavební firma odpovídající personální, materiální a technické zabezpečení a přispívat do kompenzačního fondu.

Generální dodavatel tedy musí být členem SRO a najímat pouze subdodavatele, kteří jsou členy SRO.

2. Jak se převádí staveniště na generálního dodavatele?

Vypracování zákona o převodu staveniště je obvykle součástí procesu realizace rámcové smlouvy na stavební nebo rekonstrukční práce. Tento dokument potvrzuje převod staveniště pro stavební práce uvedené v rámcové smluvní smlouvě z objednatele na zadavatelskou organizaci. Od okamžiku jeho podpisu přechází odpovědnost za jeho stav, veškeré úkony na něm provedené a zabezpečení z objednatele na zhotovitele.

3. Jak se provádí potvrzení o převzetí od subdodavatele ke generálnímu dodavateli?

Úkon převzetí a předání díla provedeného subdodavatelem generálnímu dodavateli je ve smyslu občanského práva dokladem, který potvrzuje kontrolu výsledku díla a jeho převod do vlastnictví generálního dodavatele.

4. Může být technickým zákazníkem generální dodavatel?

V ruské legislativě neexistují žádné dokumenty zakazující kombinaci funkcí technického zákazníka a generálního dodavatele. Existuje několik způsobů, jak tento úkol realizovat v praxi:

• Výstavba ekonomickými metodami. Tato možnost znamená, že veškeré činnosti provádí zákazník sám. Stavba stavby ekonomickým způsobem končí podpisem zákona komisí pro převzetí dokončeného objektu.
• Najímání subdodavatelů k provedení části nebo celého rozsahu prací.

5. Může být generálním dodavatelem technický zákazník?

6. Jak se stát generálním dodavatelem?

Aby stavební organizace mohla přijímat zakázky na generální dodávky, musí vstoupit do SRO (samoregulační organizace) a získat osvědčení o přijetí. Chcete-li to provést, musíte shromáždit balíček dokumentů:

• Žádost o členství v samoregulační stavební organizaci
• Zápis ze schůze zakladatelů
• Přihláška s razítkem a podpisem vedoucího stavební firmy
• Kopie stanov společnosti
• Příkazy o jmenování generálního ředitele a hlavního účetního
• certifikát OGRN
• Osvědčení Federální daňové služby o provedení zápisu do Jednotného státního rejstříku právnických osob musí obsahovat všechny změny a doplňky
• Kopie výpisu z Jednotného státního rejstříku právnických osob, musí být získána nejpozději měsíc před předložením balíčku dokumentů
• Kopie identifikačního čísla daňového poplatníka (INN)
• Kopie informačního oznámení Státního výboru pro statistiku
• Informace o kvalifikaci a pracovních zkušenostech zaměstnanců stavební firmy. Jedním z požadavků pro vstup do SRO je přítomnost určitého počtu kvalifikovaných specialistů. K tomu musí společnost buď doplnit své zaměstnance o certifikované pracovníky, nebo poslat své zaměstnance na pokročilá školení.

7. Jaký je rozdíl mezi generálním dodavatelem, subdodavatelem a dodavatelem?

Pro realizaci stavebního projektu zákazník obvykle uzavře rámcovou smlouvu a hierarchická řada dodavatelů vypadá takto:

• Generální dodavatel je právnická osoba, která přebírá plnou odpovědnost za průběh výstavby. Generální dodavatel může provést veškeré práce sám nebo část z nich delegovat na jiné dodavatele, obvykle nazývané subdodavatelé. Existují situace, kdy generální dodavatel zcela deleguje veškerou práci, kterou má provést subdodavatel (subdodavatelé), přičemž si ponechává funkce koordinace, dohledu a prostředníka mezi zákazníkem a subdodavatelem.
• Dodavatel (subdodavatel) je osoba nebo organizace najatá k provedení určitého druhu práce.

Generální dodavatel v každém případě nese plnou odpovědnost vůči objednateli za dodržení termínů dokončení díla, úroveň kvality a bezpečnost materiálového majetku. A také odpovídá subdodavateli za neplnění smluvních povinností objednatelem.

8. Co by měl zákazník převést na generálního dodavatele?

V § 759 občanského zákoníku je uvedeno, že objednatel je povinen předat zhotoviteli zadání projektu s počátečními údaji nezbytnými pro vypracování technické dokumentace. Odráží zásadní rozhodnutí o přípravě odhadní dokumentace:

• způsob vypracování odhadní dokumentace;
• platný odhad a regulační rámec;
• pořadí indexování;
• technické charakteristiky požadovaného zařízení a materiálů.

9. Jak odběratel kompenzuje generálnímu dodavateli náklady např. na vodu?

Doložka o úhradě účtů za energie je obvykle stanovena v hlavní rámcové smlouvě. Pokud taková doložka původně nebyla stanovena, lze sepsat samostatnou dohodu.

10. Může generální dodavatel provádět autorský dozor?

Autorský dozor je druh kontroly, který umožňuje identifikovat odchylky při realizaci konstrukčních řešení od projektové, odhadní a pracovní dokumentace. Autorský dozor může provádět subjekt, který projekt dokončil. Další možností je, aby si technický zákazník najal organizaci třetí strany, která se na návrhu nepodílela. V druhém případě musí mít tato organizace schválení SRO pro projektování.

11. Může být zákazník generálním dodavatelem?

12. Může být developer generálním dodavatelem?

Hlavní charakteristikou developera je realizace výstavby na pozemku, který mu patří, nebo na pozemku patřícímu jinému vlastníkovi, převedený na něj v souladu s rozpočtovou legislativou Ruské federace. Tato skutečnost je upravena Kodexem rozvoje měst Ruské federace, článek 1. Vývojář může samostatně vykonávat funkce technického zákazníka nebo je převést na jinou právnickou osobu. V každém případě může jako technický zákazník vystupovat pouze člen SRO, výjimky jsou uvedeny v článcích 47, část 2.1, článek 48, část 4.1, článek 52, část 2.2 Kodexu rozvoje měst Ruské federace. Developer může převzít funkce generálního dodavatele pouze v případě, že je developerem i technickým objednatelem.

13. Může developer-zákazník uzavřít několik rámcových smluvních smluv?

V části 2, oddíl 4, kapitola 37, článek 706 občanského zákoníku Ruské federace, je uvedeno, že zákazník, který uzavřel rámcovou smlouvu, má právo zapojit další dodavatele do provádění určitých typů prací, ale pouze se souhlasem generálního dodavatele. V opačném případě takové jednání představuje porušení smluvních povinností.

14. V jakých případech je přípustná změna generálního dodavatele stavby?

Smlouvu o dílo lze ukončit dohodou stran nebo na žádost jedné z nich.

Zákazník chce ukončit smlouvu:

• Přání zákazníka není motivováno. V tomto případě oznámí zhotoviteli a zaplatí částku úměrnou provedené práci a také nahradí ztráty vzniklé v důsledku ukončení smlouvy.
• Zamítnutí reklamačního řízení. Článek 715 Občanského zákoníku Ruské federace je základem pro požadování náhrady škody po zhotoviteli, pokud nezačal realizovat projekt, provádí činnosti nepřijatelně pomalu nebo kvalita díla neodpovídá standardu.

Odmítnutí pokračovat ve spolupráci na žádost zhotovitele – z vlastních důvodů nebo z důvodu neplnění povinností objednatele. V prvním případě zhotovitel hradí zákazníkovi ztráty. Ve druhém je to naopak.

Další možností je ukončení smlouvy po vzájemné dohodě. To je možné v situaci, kdy jsou respektována práva obou stran, strany nemají vůči sobě žádné nároky a není vyžadována náhrada škody.

V kterémkoli z výše uvedených případů je vyžadována přejímka výsledku nedodělků a objednatel musí zhotoviteli nahradit náklady vynaložené na provedené činnosti. Pokud existuje odhad, cena provedené práce se vypočítá pomocí jednotkových cen a skutečného dokončeného objemu. Pokud neexistuje odhad, náklady určují odborníci.

15. Může generální dodavatel vykonávat stavební dozor?

Provádění interního technického dozoru je jednou z hlavních povinností generálního dodavatele. V jakých případech se provádí dohled nad činností generálního dodavatele:

• Nevyžaduje – na přání zákazníka
• Povinné – při výstavbě zařízení podléhajících dohledu vládních agentur. Kontrolu v tomto případě provádí Státní stavební dozor.

16. Kolik stojí rámcová smlouva?

Procento splatné za plnění generálních dodavatelských služeb závisí na seznamu závazků převzatých generálním dodavatelem:

• pouze s dokumentární podporou projektu – 5-7 %;
• při výkonu široké škály funkcí – realizace funkcí technického zákazníka, shromažďování výchozí dokumentace, organizování výběrových řízení, zajišťování stavební připravenosti pro subdodavatele, vypracování plánů výroby prací, prováděcí odhady a další – až 25 %.

17. Jaký je rozdíl mezi objednatelem a generálním dodavatelem?

Ve výstavbě je zákazníkem právnická nebo fyzická osoba registrovaná určitým způsobem, se kterou investor uzavře smlouvu o provedení stavby nebo rekonstrukce z prostředků investora. Hlavní funkce zákazníka:

• Zapojení generálního dodavatele pro provádění stavebních a instalačních činností
• Poskytnutí místa generálnímu dodavateli
• Zajištění otevření a následného průběžného financování stavby nebo rekonstrukce zařízení
• Převést na generálního dodavatele potřebná povolení, zařízení, materiály a komponenty, které je objednatel povinen zajistit v souladu s termíny uvedenými v harmonogramu prací
• Převzetí objektů od generálního dodavatele po dokončení stavby nebo rekonstrukce.

Generální dodavatel je stavební organizace, která získala oprávnění k provedení stavby na základě výběrového řízení nebo přímé nabídky objednatele. Generální dodavatel může provést dílo samostatně nebo si najmout subdodavatele.

Zákazník tedy pověří generálního dodavatele výstavbou nebo rekonstrukcí a uvedením zařízení do provozu. Generální dodavatel přebírá závazky vůči objednateli a jím najatým subdodavatelům. Vztah mezi objednatelem a generálním dodavatelem je upraven dvoustrannou dohodou.

18. Co je zahrnuto do služeb generálního dodavatele ve stavebnictví?

Generální dodavatel je zpravidla specializovaná stavební organizace, která nese odpovědnost vůči objednateli za včasné dokončení díla v odpovídající kvalitě, provedené jak generálním dodavatelem, tak subdodavatelem.

• Přijetí stránek od zákazníka
• Výběr subdodavatelů, uzavírání smluv s nimi
• Zajištění připravenosti staveb nebo druhů prací pro subdodavatele k provádění jeho činností, předání požadovaného balíku technické dokumentace subdodavateli, dodávka zařízení, materiálů a komponentů dle harmonogramu
• Koordinace jednání všech subdodavatelů, plná odpovědnost vůči zákazníkovi za činnost subdodavatelských organizací
• Koordinace posunutí termínů realizace činností a odchylek od technické dokumentace se zákazníkem
• Podílení se na revizi technické dokumentace za účelem odstranění případných nepřesností, zavedení nezbytných dodatečných opatření a zlepšení technických vlastností zařízení
• Vedení typů záznamů dohodnutých se zákazníkem
• Účast na kontrolách dozorových orgánů
• Provedení přejímky výsledků stavby společně se zákazníkem a uvedení do provozu.