Prodej darovaného bytu: jak ušetřit na daních?

Pokud mezi občany došlo k transakci na základě darovací smlouvy, například jeden jednotlivec dal byt druhému, obdrží příjemce právo nakládat s přijatým majetkem. Vč. má právo jej ihned po obdržení jako dar prodat. Daňový řád Republiky Kazachstán však stanoví podmínku pro takové transakce: ze zvýšení hodnoty z prodeje bytu vlastněného po dobu kratší než 1 rok bude muset být zaplacena daň (PIT).

Příjem ze zvýšení hodnoty (odst. 1 odst. 1 článku 331 daňového řádu Republiky Kazachstán) je rozdíl mezi prodejní cenou a částkou, za kterou byl byt dříve zakoupen. Při předání dárku je kupní cena stanovena znaleckým posudkem, který je nutné objednat při obchodu.

Daňové sazby jsou poměrně významné:

• 10 %, pokud je prodávající občanem a rezidentem Republiky Kazachstán (ustanovení 1 článku 320 daňového řádu Republiky Kazachstán);
• 15 %, pokud je prodávající nerezidentem Republiky Kazachstán (pododstavec 5 odst. 1 článku 646 daňového řádu Republiky Kazachstán).

To znamená, že pokud odhadovaná hodnota bytu v době darování byla 20 000 000 tenge a byl prodán o několik měsíců později za 25 000 000 tenge, pak prodávající, obyvatel Kazašské republiky, bude muset zaplatit:

(25 000 000 – 20 000 000) *10 % = 5 000 000 *10 % = 500 000 tenge. (IPN).

Nechci platit další daně. Jak lze legálně ušetřit na placení daně z příjmu fyzických osob?

Nejviditelnějším způsobem je počkat, dokud neuplyne 1 rok ode dne zápisu vlastnického práva. Podle pododstavce 14) odstavce 2 článku 319 daňového řádu Republiky Kazachstán se zvýšení hodnoty z prodeje bytů, domů, chat a garáží vlastněných déle než 1 rok nepovažuje za předmět zdanění.

Upozorňujeme, že mluvíme konkrétně o datu registrace takového práva v Centru veřejných služeb (nebo u notáře prostřednictvím databáze e-Notáře), nikoli o datu podpisu darovací smlouvy.

Například darovací smlouva se sepisuje 31.05.2023. května 6. Poté má obdarovaný ze zákona 2023 měsíců na přihlášení do vlastnictví převzatého bytu. Tito. Registrovat jej může kterýkoli den až do konce listopadu 1. Jednoletá doba vlastnictví začíná běžet ode dne registrace takového práva. Předpokládejme, že registrace proběhla 31.07.2023. července 01.08.2024. Poté bude možné byt prodat bez placení daně od XNUMX. srpna XNUMX.

Ne vždy je ale možné čekat 1 rok. Co když potřebujete prodat byt dříve a chcete ušetřit na daních? Zde pomůže hodnotící zpráva. Pokud se byt prodá za stejnou částku, jaká je uvedena v listině sepsané ke dni zápisu vlastnického práva (nebo nižší), nevznikne žádný předmět daně a nebude se muset platit daň, i když ještě neuplynul 1 rok vlastnictví nemovitosti.

Důležité: Ve vztahu k darování bytu se uplatňuje hodnocení státní korporace „Stát pro občany“, nikoli hodnocení soukromých odhadců.

Vzhledem k tomu, že podle odstavce 6 čl. 331 daňového řádu vyžaduje, aby majetek získaný dědictvím nebo dobročinným darem, a nikoli darem, podléhal odbornému posouzení.
Podle odst. 7 téhož článku v případech, kdy neexistuje cena (náklad) na pořízení majetku, je příjmem ze zhodnocení
kladný rozdíl mezi prodejní cenou (náklady) nemovitosti a odhadní hodnotou. Stanovenou hodnotou je v tomto případě hodnota stanovená pro výpočet daně z nemovitosti státní korporací „Vláda pro občany“ k 1. lednu roku, ve kterém vzniklo vlastnické právo k prodávané nemovitosti.

Při darování bytu je tedy nutné získat od vlády státní podnik pro občany odhadní hodnotu k 1. lednu roku, ve kterém vzniklo vlastnické právo k darovanému bytu okamžikem zápisu vlastnického práva.

Vezměte prosím na vědomí, že je lepší vypracovat znalecký posudek ihned po zápisu vlastnictví, i když se aktuálně neplánuje prodej bytu. Plány se mohou změnit a zadání zpětného odhadu (ocenění nemovitosti za ceny platné před několika měsíci) bude dražší. Dále je třeba mít na paměti, že zprávu o zpětném ocenění je nutné objednat nejpozději do 31. března roku následujícího po roce prodeje.

Pokud tedy byl byt přijat darem dne 31.05.2023, vlastnické právo bylo zapsáno dne 31.07.2023 a byt byl prodán dne 10.08.2023, musí prodávající obdržet listinu nejpozději do 31.03.2024.

Do 31. března je navíc termín pro podání přiznání k dani z příjmů fyzických osob (formulář 240.00) a hlášení je nutné sepsat nejpozději do uvedeného data. Daň z příjmu fyzických osob (pokud dojde ke zvýšení hodnoty) musí být zaplacena do 10.04.2024.

I v případě, že se byt prodává za cenu nižší nebo rovnou odhadní hodnotě a nevzniká povinnost platit daň z příjmu fyzických osob, je nutné mít po ruce doklady prokazující, že ke zvýšení hodnoty nedošlo. Finanční úřad provede kontrolu transakce a prodávající, který nepředloží formulář 240.00, obdrží výzvu k zaplacení daně z příjmu fyzických osob. Odpověď na oznámení bude vyžadovat přiložení hodnotící zprávy, kopii darovací smlouvy a kopii kupní smlouvy.

Pokud potřebujete poradit od daňového experta nebo zkušeného účetního nebo potřebujete pomoci se sestavením formuláře 240.00, pomohou vám specialisté „Mybuh.kz“. Zanechte požadavek a my vás budeme kontaktovat během pracovní doby.

Při prodeji zděděného bytu musíte vzít v úvahu několik nuancí, abyste se chránili před problémy a ušetřili na daních. Vysvětlíme, jak správně prodat zděděnou nemovitost, jaké doklady jsou k tomu potřeba a jak se vyhnout komplikacím při transakci.

Kdy prodat zděděný byt

Byt nelze prodat ihned po úmrtí příbuzného. Taková transakce by s největší pravděpodobností byla prohlášena za neplatnou.

Nejprve musíte zaregistrovat jeho vlastnictví. To však lze provést pouze po vstupu do dědických práv – šest měsíců po otevření dědictví. Zákon tuto lhůtu stanoví tak, aby všichni dědicové měli čas uplatnit svá práva. Podle Umění. 1114 Občanský zákoník Ruské federace počítá se od okamžiku smrti zůstavitele.

Ukazuje se, že zděděný byt budete moci prodat až šest měsíců poté, co se skutečně stal vaším. Nemovitost však můžete používat ještě před zápisem vlastnických práv: můžete bydlet v bytě, měnit zámky dveří a provádět opravy.

Jak získat právo na dědictví

Ujistěte se, že na to máte nárok.

Majetek můžete zdědit, pokud jste v závěti uvedeni jako dědic nebo jste příbuzní zůstavitele. Pokud vlastník bytu neučinil písemné dispozice ohledně osudu nemovitosti, pak s tím mohou počítat dědicové prvního řádu: manžel, děti a rodiče zesnulého. Pokud neexistují žádní dědici první priority, mohou se jejich práv ujmout dědici druhé priority – bratři a sestry, dědové a babičky. Takových front je celkem osm.

Podejte žádost u notáře a otevřete dědický případ.

Nejprve se musíte ujistit, že to již neudělal jeden z vašich příbuzných. Můžete si to ověřit na webu Federální notářská komora. Pokud již byla dědická věc otevřena, je třeba kontaktovat notáře, který ji vyřizuje. V ostatních případech u kteréhokoli notáře v místě poslední registrace zůstavitele.

Podle bod 1 čl. 1154 Občanský zákoník Ruské federace Dědic má šest měsíců ode dne smrti zůstavitele na to, aby vstoupil do svých práv. Při nedodržení lhůty lze dědictví přijmout pouze prostřednictvím soudu nebo se souhlasem ostatních dědiců.

Prohlášení o přijetí dědictví obvykle uvádí:

• osobní údaje dědice (celé jméno, cestovní pas, adresa);
• datum smrti zůstavitele;
• jeho poslední místo registrace;
• důvody pro získání dědictví (závěť nebo příbuzenství).

Do textu žádosti můžete přidat žádost o vydání potvrzení o dědických právech dokument bude potřeba při zápisu vlastnického práva. Pokud tak neučiníte, budete muset napsat samostatnou žádost.

K žádosti o přijetí dědictví je třeba přiložit kopii pasu a další dokumenty. Které přesně, vám řekne notář. Mohou to být:

• úmrtní list zůstavitele;
• závěť, pokud existuje;
• váš rodný list, pokud dědíte po svých rodičích;
• oddací list, pokud dědíte po svém manželovi nebo manželce;
• doklad potvrzující registraci zůstavitele v místě posledního bydliště (například výpis z finančního osobního účtu bytu);
• vlastnický list k bytu – kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva, privatizační smlouva (je třeba dohledat u zůstavitele).

Zaplaťte státní poplatek.

Jeho velikost závisí na hodnotě nemovitosti. Chcete-li ohodnotit byt, kontaktujte ZISZ nebo nezávislé odborníky. Dědicové první a druhé linie platí 0,3 % z hodnoty majetku, ale ne více než 100 tisíc rublů. Zbytek je 0,6 %, ale ne více než milion.

Notář přijme přihlášky všech žalobců na majetek zesnulého, sepíše seznam dědiců a každému určí podíl. Šest měsíců po smrti zůstavitele vydá osvědčení o dědických právech. Před touto lhůtou jej lze obdržet pouze v jednom případě: pokud je s jistotou známo, že neexistují žádní další dědici (Umění. 1163 Občanský zákoník Ruské federace). Důkazem může být například písemné vzdání se vlastnického práva příbuznými.

Prodej bytu po dědictví: postup

Osvědčení o dědictví potvrzuje, že byt patří vám. Chcete-li však prodat, musíte zaregistrovat svá vlastnická práva u Rosreestr. K tomu budete potřebovat následující dokumenty:

• žádost o státní registraci vlastnických práv;
• cestovní pas;
• osvědčení o dědictví;
• příjem platby státní daně.

Odešlete dokumenty do kanceláře Rosreestr nebo MFC.

Po zápisu vlastnických práv lze zděděný byt prodat stejně jako každý jiný. Najděte kupce, sepište kupní a prodejní smlouvu, získejte zálohu, připravte potřebné dokumenty a zaregistrujte transakci u Rosreestr.

Pokud jste zdědili zastavený byt, bude transakce složitější. Zastavenou nemovitost lze prodat pouze se souhlasem zástavního věřitele, tedy banky. Pokud je možné takový souhlas získat, uhradí zbývající dluh kupující, nový vlastník bytu.

Seznam dokumentů potřebných pro prodej bytu obdrženého dědictvím:

• kupní smlouva;
• cestovní pasy prodávajícího a kupujícího;
• doklad o vlastnictví, v tomto případě osvědčení o dědictví;
• výpis z osobního účtu pro byt potvrzující, že neexistují žádné dluhy za bydlení a komunální služby;
• osvědčení o registraci bytu od BTI;
• osvědčení o registraci;
• potvrzení o zaplacení státního cla kupujícím.

Transakci můžete zaregistrovat buď přímo u Rosreestr, nebo v MFC. Procedura trvá 7-10 dní. Poté se v Jednotném státním registru nemovitostí objeví záznam o převodu vlastnictví.

Pro podporu při nákupu a prodeji nemovitosti můžete kontaktovat agenty Samolet Plus.

Jak prodat byt, pokud je několik dědiců

Není-li závěť, dělí se majetek rovným dílem mezi dědice. Když existuje závěť, zůstavitel sám uvede, kdo obdrží jaký podíl.

Dědicové mohou se svými podíly nakládat libovolně, včetně prodeje. Musí být ale dodrženo předkupní právo (Umění. 250 Občanský zákoník Ruské federace). Podle zákona jsou přednostními žadateli o váš podíl na bytě spoluvlastníci. Svůj podíl nemůžete prodat cizí osobě, dokud nenabídnete, že jej odkoupíte ostatním dědicům.

V první řadě je potřeba zaslat oznámení o prodeji podílu všem účastníkům společného jmění. Je nutné uvést cenu a podmínky nákupu. Dědicové mají měsíc na odpověď. Pokud výkup písemně odmítnou nebo neodpoví vůbec, můžete svůj podíl dát k prodeji.

Transakce spojené s prodejem akcií musí být ověřeny notářem.

Jakou daň bude třeba zaplatit?

Z přijatého dědictví není třeba platit daň. Příjmy z prodeje majetku, včetně majetku zděděného, ​​podléhají dani z příjmů fyzických osob. Standardní sazba je 13 %. Pokud jste prodali byt za 3 miliony, musíte státu zaplatit 390 tisíc rublů. Můžete však požádat o odpočet: snižte základ daně o 1 milion rublů (Umění. 220 Daňový řád Ruské federace). Pak budete muset zaplatit jen 260 tisíc.

Náklady na byt si navíc můžete odečíst z příjmu, pokud máte zachované doklady o koupi. Zůstavitel jej kdysi například koupil za 1,5 milionu a to potvrzuje i kupní smlouva. Poté dědic, který obdržel 3 miliony za byt, zaplatí daň pouze z 500 tisíc rublů, s přihlédnutím k odpočtu.

Existují situace, kdy lze byt prodat na základě závěti bez daně. Nebudete ji muset platit, pokud v době prodeje vypršela minimální doba vlastnictví. U zděděného bytu jsou to tři roky (str.1 část 3 čl. 217.1 Daňový řád Ruské federace). Navíc se lhůta nepočítá od okamžiku vstupu do dědických práv, ale ode dne otevření dědictví, tedy od smrti zůstavitele.

Pokud je byt prodáván v akciích a cena každého z nich je nižší než 1 milion rublů, nemusíte platit daň.

Proč je těžké prodat zděděný byt?

Předpokládá se, že zděděné byty se prodávají hůře. Faktem je, že transakce s takovými nemovitostmi jsou pro kupujícího vždy rizikem: v budoucnu se mohou objevit nevyčíslení dědici, například nemanželské děti nebo příbuzní propuštění z vězení. Budou moci obchod napadnout u soudu a prokázat, že i oni mají právo na svůj podíl. Pak může kupující zůstat bez bytu a bez peněz.

Může prodejce něco udělat pro urychlení obchodu? Jurij Alexandrov, ředitel právní společnosti „A.Legal“:

„S největší pravděpodobností není možné 100% eliminovat taková rizika a přesvědčit kupujícího, že transakce je zcela bezpečná.

Byt můžete dát k prodeji 3,5 roku od data otevření dědictví. Je pravděpodobné, že touto dobou uplyne tříletá promlčecí lhůta pro přihlašování pohledávek. To však také nelze považovat za úplnou záruku bezpečnosti, protože okamžik výpočtu takové doby lze určit různými způsoby – záleží na okolnostech.

Dalším způsobem je pokusit se být ke kupujícímu upřímný a doložit, že všichni dědicové jsou známí a již vstoupili do dědictví. To je ale také těžké zaručit: vždy existuje možnost, že se objeví nový dědic, o kterém nikdo neví například nemanželské dítě. Nelze také předvídat, že mezi současnými dědici po převzetí dědictví nedojde ke sporu.“

Jediným způsobem, jak transakci urychlit, je vybrat si profesionálního realitního makléře. Kontaktujte nás „Letadlo plus“: naše služba vám pomůže najít kvalifikovaného agenta, který si poradí se složitým případem.
Vyberte realitního makléře

Vyvodit závěry

• Zděděný byt lze prodat až po převzetí dědictví a zápisu vlastnických práv.
• Osvědčení o dědických právech se vydává nejdříve šest měsíců po smrti zůstavitele.
• Ke vstupu do dědictví musíte podat žádost u notáře nejpozději do šesti měsíců po smrti zůstavitele.
• Pokud je dědiců více, může svůj podíl prodat každý z nich, ale nejprve jej musí nabídnout ostatním vlastníkům.
• Daň z prodeje bytu platit nemusíte, pokud od otevření dědictví uplynuly více než tři roky.

„Samolet Plus“ je online platforma a kanceláře po celém Rusku. Všechny služby pro:

• nákupy nemovitostí,
• prodej nemovitostí,
• pronájem nemovitostí po celém Rusku.

Stejně jako různé doplňkové služby:

• interiérový design;
• velká rekonstrukce bytů;
• pomoc při přemístění;
• vybavení bytu;
• pojištění;
• oceňování majetku;
• protiúčet – možnost výměny starého bytu za nový.

Autor: Irina Volkova

Expert: Jurij Alexandrov, ředitel právní společnosti „A. Legal“