TC Globus: „Prognóza – opatrný růst maloobchodních nemovitostí“ | Mediální recenze Nájemce ru komerčních nemovitostí
Globus, který byl otevřen v roce 2002, je prvním profesionálním nákupním centrem na Ukrajině. Poloha v samém centru Kyjeva – na náměstí Nezávislosti – se pro zařízení stala jedinečnou výhodou i rizikovým faktorem, protože právě zde se odehrály revoluční události let 2004-2005 a 2013-2014. Globus navíc za svou 14letou historii zažil dvě krize, korporátní razii a protesty nájemníků. Od poloviny roku 2014 má obchodní centrum nové vedení. O globálních změnách, které se v tomto ohledu v zařízení za poslední rok a půl udály, nám řekl Petr Khoroshok, ředitel obchodního centra Globus.
Jak dlouho jste začal vykonávat své povinnosti ředitele obchodního centra Globus?
Své povinnosti v obchodním centru Globus jsem nastoupil loni v létě, kdy bylo jeho vedení kompletně aktualizováno téměř ve všech oblastech – leasing, marketing, technický management, bezpečnost atd.
Co je důvodem tak radikálních změn v týmu?
Tyto změny souvisejí s potřebou a přáním vlastníka zařízení, kterým je britská společnost London & Regional Properties, vylepšit obchodní centrum a přivést ho na profesionální úroveň řízení, která odpovídá západním obchodním standardům.
Jaké primární úkoly vám majitelé nemovitosti stanovili? Jakých výsledků již bylo dosaženo?
Když nový tým převzal správu obchodního centra, míra neobsazenosti přesáhla 40 % a naší prioritou bylo toto číslo snížit a také udržet stávající nájemce. Po výměně manažerského týmu opustili obchodní centrum pouze ti nájemníci, kteří ukončili podnikání na Ukrajině. Dnes zaznamenáváme pozitivní dynamiku v příchodu nových nájemců a nulovou dynamiku v odchodu. Míra neobsazenosti nemovitosti je 15 % a při zohlednění malých formátů, tedy provozovatelů s dobou pronájmu kratší než jeden rok, je to 11 %.
V současné době pokračují práce na rekonstrukci obchodního centra, která začala před rokem a půl. Během tohoto období byl objekt uveden do technicky zvládnutelného stavu: byla provedena klíčová vylepšení technického vybavení budovy (ventilace, klimatizace, požární systémy) a byly obnoveny vnější skleněné fasády a kupole poškozené během revoluce na náměstí Nezávislosti.
Nutno podotknout, že od změny vedení správcovské společnosti je zpracován projekt komplexní obnovy a rekonceptualizace obchodního centra Globus, jehož představení bylo plánováno na začátek letošního roku. Vzhledem k situaci, která se vyvinula na Ukrajině obecně a na trhu komerčních nemovitostí zvláště, je však realizace plánovaných změn v současnosti nevhodná. Proto byl schválen další vektor pohybu – postupná změna obchodního centra, kterou sledujeme. V tuto chvíli máme dohodnutý program na roky 2016-2017, který zahrnuje investici cca 2 mil. USD do renovace obchodního centra, zejména renovace vstupních prostor, osvětlení, vnější a vnitřní navigace, sociálního zařízení atd.
V důsledku rostoucích nákladů na energetické zdroje se majitelé a správcovské společnosti nemovitostních objektů potýkají s otázkou úspory a optimalizace provozních nákladů. Jaké kroky v tomto směru podnikly v obchodním centru Globus?
V rámci zachování zdrojů byla přijata řada technických inovací, konkrétně výměna zařízení nebo jeho modernizace. Tímto způsobem jsme učinili proces využívání zdrojů kontrolovatelným, snížili energetickou náročnost inženýrských systémů při zachování provozního režimu budovy na přijatelné úrovni.
Majitelé maloobchodních nemovitostí jsou v současné době v podmínkách nájemního trhu nuceni činit různé ústupky, aby si stávající nájemce udrželi nebo přilákali nové. Jak je aktuálně strukturován dialog s nájemci obchodního centra Globus? Jaká schémata výpočtu nájemného se používají v nákupních centrech?
Od krize v roce 2014, změn směnných kurzů národní měny, revize možností rozvoje operátorů a dalších faktorů se situace v segmentu pronájmů změnila v neprospěch pronajímatelů a výjimkou není ani obchodní centrum Globus. Pracujeme podle tržních podmínek.
V rámci nákupního centra se podmínky pro nájemce mohou lišit. Obecně v naší praxi používáme dlouhodobé nájemní smlouvy na dobu tří let a pevné sazby nájemného v cizí měně. Většina provozovatelů navíc souhlasila s postupným zvyšováním nájemného či jeho indexací. Je však důležité pochopit, že pevná sazba není dogma a v závislosti na typu operátora můžeme použít kombinované schéma výpočtu jako procento z obratu plus fixní sazbu nájemného. Kromě toho existuje mnoho dalších faktorů, které určují podmínky spolupráce s nájemci – formáty a typy prodejců, obsazená plocha, podmínky pronájmu atd.
Vyjmenujte hlavní nájemní transakce uzavřené v roce 2015 v obchodním centru Globus.
Začátkem letošního roku byl v první linii obchodního centra otevřen supermarket s potravinami Billa o ploše 700 m2 (tento supermarket se stal druhým objektem řetězce v obchodním centru Globus, dříve, v roce 2013, byl otevřen supermarket Billa v druhé linii obchodního centra – ed.). Nachází se nezávisle na módní galerii a má samostatný vchod, díky čemuž jsme na jednu stranu rozdělili toky zákazníků, ale na druhou stranu část lidí, kteří do supermarketu přicházejí, končí v obchodním centru, čímž se zvyšuje jeho návštěvnost. Také přítomnost samostatného vchodu umožňuje supermarketu fungovat nezávisle na otevírací době módní galerie.
Mezi další významné letošní otevření patří spuštění dvou prodejen Watsons drogerie v první a druhé linii obchodního centra a otevření prodejny parfémů a kosmetiky BROCARD prémiového formátu (plocha – cca 220 m2) ve třetí řadě obchodního centra.
V prosinci je plánováno otevření velkého baru-restaurace v -1. patře druhé linky obchodního centra, který nahradí Vodka Bar, který se zde nacházel. Podepsali jsme také smlouvu se známým kyjevským restauratérem na otevření nového objektu v první linii obchodního centra – velké konceptuální restaurace o rozloze 700 m2. Jeho spuštění proběhne na jaře příštího roku.
Rovněž v rámci obnovy a aktualizace koncepce obchodního centra byla kompletně přestavěna pasáž ze stanice metra „Náměstí nezávislosti“ do -1 patra druhé linky obchodního centra. Tento obchodní koridor dostal název Globus Passage. Instalovali jsme potřebné komunikace – vzduchotechniku, vzduchotechniku, osvětlení a modernizovali obchodní prostory. Globus Passage je mezi malými formáty žádaný a aktuálně je 100% naplněn. Najdete zde dárky, doplňky, různé produkty od národních výrobců atd.
Jedním z hlavních trendů na ukrajinském trhu komerčních nemovitostí je aktivní spolupráce s domácími výrobci a designéry a otevírání pop-up obchodů. Funguje v tomto směru obchodní centrum Globus?
Dnes je v nákupním centru Globus otevřeno několik obchodů domácích výrobců: UAmade, Cher Nika, Globus Fashion Ukraine a Ukrainian Creative Brands. Podle našich informací se v obchodním centru Globus otevřel první pop-up obchod ukrajinských designérů UAmade, který byl spuštěn na začátku zimy loňského roku. Od prosince do ledna navíc budou v obchodním centru Globus fungovat dočasné „novoroční“ formáty s nabídkou produktů ukrajinských výrobců.
Věříme ve vyhlídky pop-up obchodů a podporujeme operátory v této oblasti. Myslím, že takoví prodejci časem posílí své pozice a stanou se plnohodnotnými nájemci obchodních center. Pop-up je formát, který umožňuje ukrajinským výrobcům otestovat se v organizovaném maloobchodě a pro obchodní centrum je to formát, který musí prokázat nebo vyvrátit jeho efektivitu a poptávku ze strany kupujících. Jak ukazuje praxe, pop-up obchody fungují v obchodních centrech dobře, někdy dokonce lépe než obchodní řetězce. Vidíme, že tento formát je zákazníky vnímán pozitivně a je žádaný, což umožňuje prodejnám následně se prosadit v obchodních centrech a rozšiřovat své prodejní plochy. Například Globus Fashion Ukraine, který vstoupil do našeho obchodního centra jako dočasný formát na několik měsíců, již prodloužil smlouvu na druhý rok.
Na jaké manažerské úkoly se hodláte v roce 2016 zaměřit? Jaké kroky budou podniknuty ke zvýšení návštěvnosti nákupních center?
Zaměřujeme se na efektivní facility management a dlouhodobou spolupráci se stávajícími i novými partnery. Chápeme, co je potřeba v obchodním centru zlepšit a v rámci našich možností v tom budeme pokračovat. Obchodní centrum jsme uvedli do provozuschopného stavu, vidíme v něm pozitivní dynamiku a věříme v jeho perspektivu. Nákupní centrum Globus se nachází na výhodném místě a má dobrou zásobu nájemců. Kromě toho očekáváme otevření nových prodejen, z nichž některé představí nové formáty pro obchodní centra. Cílem pro rok 2016 je dále snížit míru neobsazenosti v obchodním centru pod 2 %. V důsledku tohoto procesu předpokládáme nárůst příjmů z pronájmu. S evropskými značkami řetězců navíc jednáme o otevření jejich prvních prodejen v obchodním centru Globus. Jedná se o dlouhodobý projekt, a pokud k takovým obchodům dojde, nebude to dříve než na konci roku 2016.
V otázkách marketingu plánujeme diskrétní, ale efektivní cílenou komunikaci, jejímž úkolem je v první řadě kompetentní práce s návštěvníky, kteří do obchodního centra přicházejí, a v druhé řadě zvýšení návštěvnosti. První prioritou pro zvýšení návštěvnosti je druhá a třetí linka obchodního centra. Nutno podotknout, že návštěvnost prvního dílu se vrátila k číslům před událostmi na náměstí Nezávislosti a činí více než 1 milion lidí měsíčně. Druhý a třetí díl měly vždy nižší hodnocení kvůli zaměření na konkrétní publikum. Mají však vyšší konverzní poměr návštěvníků na kupující než první řádek.
Pokračovat budeme také v úpravách obchodního centra, zejména opravíme vstupní prostory a přechody pro chodce, aktualizujeme osvětlení atd.
Otevření obchodního domu Central je naplánováno na rok 2016. Změní to podle vás „rovnováhu sil“ v centrální části Kyjeva? Vnímáte tento projekt jako konkurenci obchodního centra Globus?
Sledujeme všechna otevření na trhu a spuštění TSUM se jistě dotkne maloobchodních provozoven v centru města. Tento projekt však nevidíme jako naši konkurenci, protože obchodní centrum Globus a TSUM mají odlišné koncepty a cílové skupiny a ti nájemci, kteří s námi mohou z různých důvodů spolupracovat, nebudou moci v obchodním domě pracovat.
Pokud zhodnotíme polohu obchodního centra Globus a obchodního domu Central, stále máme rychlejší přístup do obchodního centra z metra a zapracujeme na našich výhodách. Prioritou bude posílení silných stránek nemovitosti a práce se stávající dopravou.
Jaké jsou podle vás hlavní součásti úspěšného projektu maloobchodních nemovitostí v dnešních tržních podmínkách? Jak byste zhodnotil vyhlídky na komerční úspěch projektů nákupních center realizovaných v Kyjevě?
Úspěch nákupního centra v každé situaci závisí na lokalitě, koncepci a efektivním řízení. Řada nákupních center, která se dnes v Kyjevě realizuje, má dobrou polohu, ale v rámci stávajících tržních podmínek je těžké si představit, jak efektivně a rychle budou naplněna na požadovanou úroveň, a proto je obtížné předvídat jejich návratnost, která je jedním z ukazatelů efektivity. V době spuštění obchodního centra je optimální míra neobsazenosti v rozmezí 2-3 %, maximálně 5 % a sebevědomý developer nemůže otevřít obchodní centrum s 20-30procentním podílem volných ploch. Na ukrajinském trhu se však vyskytly případy otevírání nákupních center s různou úrovní obsazenosti.
Uveďte své prognózy vývoje situace na trhu komerčních nemovitostí v Kyjevě v roce 2016.
Dnes vidíme a předpovídáme další opatrný růst ukazatelů trhu komerčních nemovitostí a maloobchodu. Obecně bude situace v tomto segmentu záviset na mnoha faktorech a především na celkové situaci v zemi.
Jaké příležitosti se podle vás otevírají pro trh komerčních nemovitostí a maloobchodu v období krize?
Krize otevírá možnosti rozvoje, nutí nás generovat nové nápady a rozjíždět zajímavé projekty. To je na našem trhu jasně patrné například v segmentu veřejného stravování. Nedávno se tedy v Kyjevě otevřelo mnoho koncepčních, specializovaných restaurací. Podobná situace je pozorována v segmentu maloobchodních nemovitostí. Na příkladu obchodního centra Globus jsou vidět změny způsobené krizí. Takže nebýt krize, neuvažovali bychom o možnosti přeformátování restaurací, otevření supermarketu nebo jiných rozhodnutí nutných ke zlepšení návštěvnosti a přilákání nových partnerů.
Obchodní centrum Globus
Nákupní centrum Globus na náměstí Nezávislosti v Kyjevě tvoří tři linky o celkové ploše 35 400 m2. Developerem nákupního centra byla společnost „Vita-Veritas“ ukrajinského podnikatele Alexandra Melamuda. Od roku 2008 obchodní centrum Globus vlastní a spravuje evropská soukromá investiční společnost London & Regional Properties (LRP). Investiční portfolio LRP zahrnuje hotelové, kancelářské a maloobchodní nemovitosti po celém světě (Londýn, Monte Carlo, Madrid, Kapské Město, Kyjev) v celkové hodnotě 9 miliard GBP (přibližně 13,4 miliardy USD).