V činžovním domě teče střecha: kdo odpoví a co dělat?

Správcovská společnost (dále jen správcovská společnost) musí sama zajistit provozuschopnost střechy, zejména:

• pokud je zjištěno poškození vedoucí k netěsnostem, okamžitě je opravte a v ostatních případech vypracujte plán a proveďte restaurátorské práce;
• zajistit dobrý stav půdních konstrukcí, střešních a odvodňovacích systémů, jakož i ochranu před vlhkostí pro inženýrská zařízení a konstrukce, které chrání před zatékáním.

Práce na údržbě střechy bytového domu, kterou je správcovská společnost povinna provádět, jsou vymezeny v těchto zákonech:

• bod 7 Minimálního seznamu služeb a prací nezbytných k zajištění řádné údržby společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 3. dubna 2013 č. 290 (dále jen vyhláška č. 290 );
• bod 4.6.1 Pravidel a norem pro technický provoz bytového fondu, schválených vyhláškou Státního stavebního výboru Ruska ze dne 27. září 2003 č. 170 (uplatněno v rozsahu, který není v rozporu s vyhláškou č. 290) ;
• body 10–27 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě, schváleného nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 č. 491.

Jak může vlastník bytu chránit své zájmy, pokud jeho nemovitost poškodilo zatékání střechy?

Vlastníci bytových prostor bytového domu (dále jen obyvatelé) mají právo požadovat od správcovské společnosti:

• náhrada škody způsobené zatopením bytu v důsledku zatékání střechy, dále náhrada morální újmy a pokuta za nedodržení náležitostí v přípravném řízení v souladu se zákonem o ochraně práv spotřebitele;
• rekonstrukce střechy.

Hlavním úkolem je shromáždit co nejvíce důkazů o zatékání střechy a jeho následcích, včetně škod na majetku.

• nahlaste únik záchranným službám, zaznamenejte konverzaci a poté požádejte o protokol zpráv, do kterého bude zaznamenána skutečnost, že jste volali;
• pořizovat fotografie a videozáznamy poškození stěn, nábytku, vybavení atd.;
• pozvat přátele nebo sousedy, aby se později mohli stát svědky u soudu a potvrdit incident;
• zavolat zástupce správcovské společnosti, aby připravil zákon o zátoce. Při sestavování zprávy buďte opatrní: je důležité v ní správně a úplně promítnout všechny škody a příčinu povodně. Pokud zástupce nechce škodu evidovat, napište své připomínky do protokolu. Mohou být také zaslány na adresu správcovské společnosti doporučenou poštou s popisem přílohy prostřednictvím ruské pošty. V dopise musí být uvedeno, že zástupce nedal příležitost vyjádřit se k činu v zátoce;
• nepovinné, ale s reklamací se můžete obrátit na trestní zákoník. Za prvé, najednou narazíte na obezřetnou správcovskou společnost, která problém okamžitě vyřeší (i když je to vzácné). Za druhé, pak bude možné u soudu požadovat 50% pokutu za nesplnění vašich požadavků (článek 6 § 13 zákona o ochraně práv spotřebitele);
• nepovinné, ale můžete podat stížnost proti trestnímu zákoníku u orgánů vykonávajících dozor nad bydlením ve vašem regionu (například v regionu Sverdlovsk – odbor státního stavebního a bytového dozoru) a Rospotrebnadzor;
• obrátit se na soud s nárokem proti trestnímu zákoníku na vymáhání škody způsobené vytopením bytu.

U soudu budete muset prokázat:

• objem škod. Důkazy budou zahrnovat čin zálivu, svědecké výpovědi, fotografie, videa atd.;
• důvod povodní. Pokud trestní zákoník svou vinu neuzná, požádejte o kriminalistickou stavební expertizu. Znalec musí určit, zda povodeň byla způsobena netěsností střechy;
• náklady na obnovu. Požádejte o soudní znalecký posudek. Před soudem můžete vyhledat odborníka, který vám vypracuje posudek na cenu oprav. Pak je třeba tento závěr připojit k žalobě jako odůvodnění výše škody. Stačí pouze oznámit správcovské společnosti datum a čas prohlídky prostor, pokud je plánována. Mějte ale na paměti, že je velká pravděpodobnost, že na žádost trestního zákoníku bude nařízeno kriminalistické zkoumání, které si soudce nejspíše vezme za základ při rozhodování.

Nemyslete si, že žalovat trestní zákoník je zbytečné. Existuje pozitivní soudní praxe – soudy rozhodují ve prospěch rezidentů (např. Rozhodnutí 6. kasačního soudu obecné příslušnosti ze dne 2021. května 88 č. 6361-2021/XNUMX).

Jak donutit správcovskou společnost k opravám?

Doporučuji udělat toto:

• Na valné hromadě obyvatel zvolit oprávněnou osobu – osobu, která se ujme sporů se správcovskou společností. Dejte mu k tomu potřebné pravomoci: zastupovat zájmy obyvatel u soudu, úřadů a organizací, přijímat exekuční tituly, předkládat je k exekuci atd.;
• shromáždit důkazy svědčící o vině správcovské společnosti, včetně fotografií a videí, technické dokumentace k domu (technický pas, technický plán, katastrální pas). Bylo by užitečné získat předběžný posudek od odborného stavebníka o stavu střechy a nutnosti opravy. Zjistěte, jaké dokumenty bude potřebovat k provedení zkoušky;
• nepovinné, ale můžete podat stížnost na trestní zákoník orgánům bytového dozoru ve vašem regionu a Rospotrebnadzor;
• obrátit se na soud s požadavkem uložit správcovské společnosti k provedení oprav a restaurátorských prací. Soudce se bude muset ujistit, že střecha je v nevyhovujícím stavu. Za tímto účelem je jmenována forenzní stavební zkouška. Odborníkům se ptají na stav střechy, důvody závad a náklady na opravy. Dále se můžete domáhat stanovení sankce za nesplnění soudního rozhodnutí (asrenta) podle čl. 308.3 Občanského zákoníku Ruské federace (viz např. věc č. A50-12232/2020);
• v případě nevykonání soudního rozhodnutí bude nutné domáhat se správní odpovědnosti trestního zákoníku (článek 17.15 zákoníku o správních deliktech Ruské federace) a v případě úmyslného vyhýbání se výkonu rozhodnutí bude trestně odpovědný ředitel trestního zákoníku (článek 315 trestního zákoníku Ruské federace).

Mohou si obyvatelé střechu opravit sami?

S opravami můžete začít, aniž byste nejprve obdrželi soudní rozhodnutí, které k tomu ukládá trestní zákoník. Je ale potřeba shromáždit důkazy, které potvrdí, že opravy nejsou dobrovolné, ale vynucené. Rozhodli jste se to udělat, protože správcovská společnost neplní své povinnosti za údržbu střechy.

K tomu je třeba:

• na valné hromadě obyvatel rozhodnout o provedení oprav na vlastní náklady s dalším vymáháním jejich nákladů od správcovské společnosti. Neprodleně zvolit oprávněnou osobu pro styk s trestním zákoníkem, soudem, jinými orgány a organizacemi;
• zaslat správcovské společnosti žádost o opravu střechy;
• získat technickou dokumentaci k domu;
• dohodnout se správcovskou společností přístup na střechu. Pokud trestní zákoník klade odpor, budete se muset obrátit na soud s odpovídající žádostí;
• získat posudek stavebního specialisty o nevyhovujícím stavu střechy, důvodech závad a nutnosti oprav a restaurátorských prací. Při prohlídce střechy na to upozorněte správcovskou společnost;
• písemně znovu požadovat od správcovské společnosti opravu střechy s uvedením rizik pro život, zdraví a majetek občanů;
• provádět opravy a vymáhat vynaložené peníze od správcovské společnosti u soudu.

Mějte na paměti: soud může dojít k závěru, že restaurátorské práce spadají do kategorie velkých oprav, které jsou mimo oblast odpovědnosti správcovské společnosti. Poté bude pohledávka proti trestnímu zákoníku zamítnuta. Pokud střecha vyžaduje větší opravy, mají obyvatelé právo rozhodnout na schůzi o ​​financování prací z fondu kapitálových oprav.

Máte-li nějaké dotazy, můžete se zeptat svých právníků vyplněním форму na našem webu. Odpověď bude zaslána na vámi zadanou e-mailovou adresu..

Foto: fotobanka Freepik/@macrovector