Jak legalizovat dva domy na jednom nedělitelném pozemku ᐈ novinky z 10: 52, 22. srpna 2017

Pokud je váš pozemek podle identifikačního dokladu (státního zákona) nedělitelný, pak jej nebudete moci rozdělit na dva pozemky.

Co dělat, když jste si na jednom nedělitelném pozemku postavili dva bytové domy? Nemůžete si jeden ze dvou bytových domů zaregistrovat, co dělat? Chcete uvést do provozu a tím legalizovat druhý objekt?

Myslím, že mnoho našich spoluobčanů si láme hlavu, jak se s tímto problémem vypořádat. Není divu, že mnoho občanů, aniž by si legalizovali své domy, v nich žije a využívá je. To je porušení zákona.

Zjistěte důležitou pravdu: pokud je váš pozemek nedělitelný podle identifikačního dokladu (státního aktu), pak jej nebudete moci rozdělit na dva pozemky. Proč? Rozdělení pozemku, který je nedělitelný podle funkčního režimu, pokud nezměníte jeho zamýšlený účel, porušuje požární bezpečnost, hygienické, environmentální, stavební a další povinné normy. Pokud se tedy rozhodnete samostatně rozdělit nedělitelný pozemek a pokusit se tak legalizovat dva domy, nebudete moci provádět pozemkové úpravy, nevypracují vám státní akt a nebudete moci zaregistrovat práva k pozemku. Ve všech fázích právní registrace pozemku a stavby domu budete muset mít státní akt k pozemku, kde vás toto omezení (nedělitelnost pozemku) bude neustále pronásledovat.

Proto je třeba chápat, že dva domy lze legalizovat následujícím způsobem:
Možnost 1. Přeměna samostatného pozemku na sdílené vlastnictví.

Je nutné převést váš pozemek, který je v soukromém vlastnictví, do společného podílového vlastnictví. To vyžaduje zcizení podílu ve prospěch třetí strany. Zcizení podílu se provádí uzavřením občanskoprávní smlouvy.

Vezměte prosím na vědomí, že podle pozemkového zákoníku jsou pozemkové podíly na pozemku, který je ve společném vlastnictví, nezávislým předmětem pozemkových práv a povinností. Jinými slovy, máte subjektivní práva, a to vlastnit, užívat a nakládat s podílem a nést povinnosti za účelné a racionální využívání pozemku v rámci podílu.

Po převodu pozemku do spoluvlastnictví budete moci legalizovat každou obytnou budovu nacházející se na jednom pozemku v rámci pozemkového podílu.

Podle pozemkového zákoníku jsou pozemek a dům na něm umístěný neoddělitelné. Zcizení (hypotéka, nájem, koupě a prodej) jednoho z nich předpokládá zcizení druhého. Z toho vyplývá, že každý podíl pozemku ve společném vlastnictví je vázán na bytovou budovu, která se na něm nachází. Při přeměně pozemku do společného vlastnictví je každá bytová budova vázána na odpovídající podíl pozemku a zcizení tohoto podílu vede k zcizení odpovídající budovy, která se na něm nachází. Zároveň každý podíl pozemku nenabývá znaků samostatného pozemku, dva podíly pozemku mají jedno katastrální číslo a počítají se jako jeden pozemkový pozemek.

Je třeba poznamenat, že sdílené vlastnictví má i své nevýhody. Zaprvé, nemůžete svůj podíl na pozemku zcizit bez odpovídajícího souhlasu druhého účastníka sdíleného vlastnictví. Pokud se s ním neshodnete, pak se to obvykle stává problematickým. Zadruhé, hranice mezi vámi nestanovuje NPCzem, ale vy a váš soused-společník (druhý účastník sdíleného vlastnictví). Když si spolu nerozumíte a pohádáte se, pak vás ujišťuji, že bude problematické stanovit vnitřní hranice i u soudu. Soudy se často nesnaží zapojit do vnitřních sporů mezi sousedy a učinit neutrální rozhodnutí, které lidskou řečí vysvětluje, že vy a váš soused byste se měli dohodnout na společném rozhodnutí a tento problém mezi sebou vyřešit.

Proto zpravidla oba účastníci společného vlastnictví uzavírají notářsky ověřenou dohodu a registrují ji u orgánů spravedlnosti.

Zároveň je pro úplnou legalizaci bytových budov nutné provést technickou kontrolu objektů, připravit nebo aktualizovat technické pasy, uvést je do provozu podepsáním zákona o přijetí objektů do provozu s následnou státní registrací u orgánů spravedlnosti.

Výsledkem jsou dva nezávislé státní akty pro jednotlivé podíly, transformovaný pozemek a legalizované obytné budovy na něm.

Druhá možnost. Zprovoznění jedné budovy jako obytné budovy a druhé budovy jako „letní kuchyně“, „studené budovy“, „domku pro hosty“, jinými slovy jako „dočasné budovy“.

Myslím, že tato možnost je optimální za předpokladu, že hlavní bytový dům je v souladu s požadavky zákona o architektonické a urbanistické činnosti přijat k provozu a registrován u orgánů spravedlnosti a existuje celková požadovaná plocha pozemku, na kterém se budovy nacházejí. Zároveň, pokud je druhý nelegálně postavený bytový dům neoficiálně využíván (provozován) vámi, pak může být dům nejprve legalizován jako pomocná budova. Za tímto účelem není nutné převádět pozemek do společného vlastnictví s přidělením podílu, pak je vhodné budovu legalizovat ve formě pomocné budovy, která slouží k obsluze hlavního bytového domu (bytového domu). Zároveň, jak není překvapivé, musí nelegálně postavený bytový dům splňovat architektonické, požárně bezpečnostní a stavební požadavky stanovené zákonem. Je směšné hovořit o kvalitě výstavby a souladu budovy s architektonickými požadavky. Vezměte prosím na vědomí, že přijetí budovy do provozu je možné, pokud jste postavili bytový dům jako budovu s požadovanými vzdálenostmi od červených čar, od bytových domů a hospodářských budov sousedních uživatelů pozemků podle požadavků stanovených v odstavcích 4.3 a 4.4 SNiP RK 3.01-02-2001 „Plánování a rozvoj individuálních bytových staveb“.

Pokud jste postavili nepovolenou stavbu, zaplatíte správní pokutu v souladu s články 314, 319, 321, 323 zákona o správních deliktech Republiky Kazachstán. Toto je pro vás nejlepší možnost. V opačném případě nesete podle pozemkového a občanského zákoníku, zákona o architektonické a urbanistické činnosti a zákona o bytových vztazích závažnou odpovědnost. Vaši stavbu zbouráte vy, vlastníma rukama, na vaše náklady.

Vezměte prosím na vědomí, že stát si vyhrazuje právo legalizovat nepovolenou stavbu. Podle odstavce 3 článku 244 občanského zákoníku může soud uznat vlastnické právo k nepovolené stavbě i osobě, v jejímž oprávněném užívání se nachází pozemek, na kterém byla stavba postavena.

Pokud se záležitost omezuje na pokuty, je nutné podstoupit technickou kontrolu, vypracovat technický pas, vypracovat zjednodušený návrh projektu, zorganizovat autorský a technický dozor a uvést objekt do provozu jako pomocnou budovu samostatně. Teprve po státní registraci osvědčení o přijetí do provozu si zajistíte vlastnická práva k budově. Hlavní věc, kterou je třeba vědět, je, že v první fázi, během technické kontroly, je nutné určit hlavní povahu a funkčnost legalizované budovy, protože výsledky technické kontroly budou tvořit základ nejen technického pasu, ale také informací ve Státní databázi (GDB). Mimochodem, podle pokynu ze dne 13. února 2014 č. 57 není technický pas titulním dokumentem a lze jej vyhotovit i za existence věcných břemen a pohledávek.

Později, po dokončení převzetí vaší budovy jako pomocné, můžete změnit ekonomický účel budovy změnou zamýšleného účelu pozemku nebo přidělit část pozemku, kterou tato budova zabírá, u soudu na základě článku 52 pozemkového zákoníku.

Varianta 3: Transformace dvou bytových domů na jeden bytový dům návrhem a výstavbou chodbových zdí spojujících oba bytové domy.

Pokud pro vás není možné převést pozemkový pozemek do společného vlastnictví a legalizovat druhý bytový dům jako pomocný, pak třetí možnost vyžaduje pozoruhodnou stavební a instalační vynalézavost.

Zejména pokud je mezera mezi dvěma bytovými domy nevýznamná (s přihlédnutím k tomu, že jedna z nich byla postavena bez APZ, návrhu projektu nebo projektového zadání), pak návrh a konstrukce chodbové stavby, která funkčně propojuje obě bytové domy, umožňuje její následné přijetí jako jednoho (samostatného) bytového domu (řadového domu) se dvěma východy do ulice. Zákon o architektonické a urbanistické činnosti a současné SNiP to v zásadě umožňují.

Samozřejmě, legalizace bytových domů tímto způsobem s sebou nese dostatek rizik. Zejména koridor, který je projektován jako prodloužení, po schválení a vydání APZ, těchto podmínek, projektového zadání a návrhu projektu prochází státní kontrolou. Pokud má být napojen na nosné konstrukce obou bytových domů, pak je v rámci technického dozoru nutná vynalézavost, aby to proběhlo hladce.

Pokud jste utratili peníze za projektování a povolovací řízení, ale nevyšlo to, obraťte se na soud.

V každém případě doufám, že vám můj článek byl užitečný a využijete ho při legalizaci vašich nemovitostí a pozemků.