Nemovitosti: Kdo platí – prodávající nebo kupující?

Koupě a prodej bytu na sekundárním trhu je spojen s náklady. Za některé úkony nebo dokumenty hradí majitel nemovitosti, zatímco za jiné kupující. Vzhledem k mnoha nuancím často dochází mezi stranami transakce k neshodám.

Pojďme zjistit, které výdaje jdou na bedra prodávajícího a které na bedra kupujícího.

Co říká zákon

Zákon nestanoví žádná pravidla pro úhradu souvisejících nákladů při prodeji nemovitostí na sekundárním trhu. V těchto záležitostech se nejčastěji uplatňují obchodní zvyklosti a princip „zpravidla“. Platba se rozděluje v závislosti na dohodě stran, závazná pravidla pro úhradu určitých nákladů v určité fázi, vysvětluje Rusudani Zakaraya, seniorní právnička poradenské firmy Legal principles.

Služby realitní kanceláře

Strana, která si realitního makléře najme, platí za jeho služby. Pokud má každá strana svého vlastního realitního makléře, platí každá i za svého agenta. V případě, že je realitní makléř pouze jeden, se platební podmínky sjednávají samostatně. Existují také možnosti, kdy platí jedna ze stran, nebo se náklady dělí rovným dílem. Realitní makléř obvykle musí být zaplacen od 2 % do 4 % z částky transakce, vysvětluje Jelena Miščenková, vedoucí oddělení městských a příměstských nemovitostí v NDV Supermarket Real Estate.

Notářské služby

Ne každá kupní smlouva o bydlení podléhá notářskému ověření. V případě společného vlastnictví je notářské ověření povinné. V případě prodeje od jediného vlastníka je možné uzavřít smlouvu v jednoduché písemné formě, říká Rusudani Zakaraya. Podle odbornice mohou notářské služby zahrnovat nejen ověření smlouvy, ale i její předložení registračnímu orgánu. Pokud si strany zvolí notářské ověření transakce, notářské služby se zpravidla dělí mezi strany rovným dílem.

Pokud je vyžadován souhlas manželů nebo různá notářská prohlášení či závazky, hradí tyto náklady obvykle strana, od které jsou tyto dokumenty vyžadovány. Může se jednat buď o prodávajícího, nebo o kupujícího, dodává Jelena Miščenková.

Podle odborníků začínají náklady na notářské služby v oblasti realitních transakcí od 5 tisíc rublů.

pojištění

Pokud si kupující koupí byt s využitím hypotečního úvěru, banka požaduje pojištění. Cena pojištění závisí na podmínkách banky a odhadované hodnotě nemovitosti a hradí ji kupující, říká Jelena Miščenková. Kupující si také hradí životní a zdravotní pojištění. Pokud si odmítne pojistit život a zdraví, banka zvýší sazbu přibližně o 1 procentní bod. Pokud existuje pojistka, v případě vážných zdravotních problémů a invalidity dlužníka bude dluh splacen a byt se stane jeho majetkem. V případě úmrtí dlužníka byt přechází na dědice rovným dílem a pojišťovna se dohodne s bankou, která dluh uhradí.

Státní poplatek za registraci vlastnických práv

Státní poplatek za registraci převodu vlastnictví obvykle hradí kupující. Jedná se o povinnou platbu a výše státního poplatku se od 1. ledna 2025 změnila, říká Rusudani Zakaraya.

• pokud je hodnota předmětu nižší než 20 milionů rublů – 4 tisíce rublů;
• Pokud hodnota nemovitosti přesahuje 20 milionů rublů — 0,02 % katastrální hodnoty nemovitosti, ale ne více než 500 tisíc rublů.

Pro právnické osoby:

• pokud je hodnota předmětu nižší než 22 milionů rublů – 44 tisíce rublů;
• Pokud hodnota nemovitosti přesahuje 22 milionů rublů – 0,2 % katastrální hodnoty, ale ne více než 1 milion rublů.

Oceňování majetku

Ocenění tržní hodnoty bytu je vyžadováno v případech, kdy je byt pořízen s hypotečním úvěrem. Tuto službu si objednává a hradí kupující a cena ocenění se obvykle pohybuje od 3 tisíc do 7 tisíc rublů, varuje Denis Vasiljev, vedoucí novoslobodské kanceláře společnosti Inkom-Real Estate.

Technický plán a osvědčení od ZISZ

Při přípravě transakce je prodávající povinen poskytnout kupujícímu aktuální technický plán a v případě potřeby i certifikát od ZINZ. Pokud jsou dokumenty zastaralé nebo chybí, prodávající si objedná a hradí jejich aktualizaci, náklady se mohou pohybovat od 5 tisíc do 10 tisíc rublů, vysvětluje Elena Mishchenko.

Výňatek z USRN

V současné době není možné, aby třetí strana získala úplný výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRRE) (pokud prodávající údaje nezveřejní). Proto tento dokument poskytuje prodávající. Výpis z Rosreestru lze získat osobně prostřednictvím multifunkčního centra (MFC) nebo online ve službě státních služeb.

Expresní výpis je majiteli poskytnut zdarma. Cena výpisu s úplnějšími údaji (které jsou obvykle vyžadovány pro transakci) se pohybuje od 400 do 2 tisíc rublů, poznamenávají realitní makléři.

Potvrzení z psychoneurologických a drogově závislých dispenzářů

Někdy kupující požaduje od prodávajícího doložení potvrzení o právní způsobilosti. Získání těchto potvrzení (z center pro duševní zdraví a léčbu drogové závislosti) je odpovědností prodávajícího, protože zdravotní dokumenty se vydávají pouze osobě, na kterou se vztahují. Pouze v extrémních případech lze tato potvrzení získat na základě plné moci od majitele. Všechny výpisy z kartotéky jsou zdarma, říká Denis Vasiljev.

Právní due diligence nemovitostí

Kupující si může najmout právníka nebo specializovanou firmu, aby ověřila historii bytu a čistotu transakce. Cena takové služby se v průměru pohybuje od 30 tisíc rublů a hradí ji kupující, říká Elena Miščenková.

Dodatečné náklady

Podle Eleny Miščenkové mohou kupujícímu během přípravy a dokončení transakce vzniknout některé dodatečné výdaje. Jsou to:

• použití bezpečnostní schránky nebo akreditivu k bezpečnému převodu peněz. Tyto platby obvykle hradí kupující;
• dluhy za energie a velké opravy. Je důležité se ujistit, že neexistují žádné dluhy, zejména u velkých oprav, protože nesplacený dluh se převádí na kupujícího. Jedná se o výdaje prodávajícího;
• bankovní provize za hypoteční úvěr. Pokud kupující využívá hypotéku, mohou být účtovány další provize, které platí;
• Za přípravu kupní smlouvy obvykle hradí kupující. Strany se však mohou dohodnout na jiném postupu platby. Je důležité si uvědomit, že rozdělení nákladů může být změněno dohodou stran a zohledněno v dodatku ke kupní smlouvě.

• koupi nemovitosti
• Nemovitost na prodej
• užitečné tipy

Notoricky známá ekonomická krize situaci vážně změnila: již nelze tak kategoricky říci, že provize platí výhradně kupující. Teze „platí každý“ je stále častěji proklamována. Přesněji řečeno, dnes platí ten, kdo má větší zájem, kdo víc potřebuje.

Pokud má klient, který kontaktuje, zájem o rychlý prodej bytu, pak odměna RK hradí prodávající nemovitosti. Pokud plánujete nákup nemovitosti, pak náklady nese kupující.

Začalo to v roce 2008, kdy v podmínkách nízké poptávky po bytech začaly některé agentury účtovat provizi od prodejců nemovitostí, kteří potřebovali garantovaný prodej. Prodejci, který chtěl svůj byt co nejrychleji prodat, bylo v rámci propagace nabídnuto uzavření smlouvy s realitní kanceláří, podle které byl prodej bytu garantován v konkrétním časovém horizontu. Tržní hodnotu bytu určili specialisté agentury, odměna prodávajícího za garantovaný prodej byla 4-8 % z hodnoty nemovitosti v závislosti na době prodeje – čím rychleji, tím dražší. Smlouva stanovila povinnost RK uhradit penále ve stejné výši, pokud i přesto nebude možné byt ve stanovené lhůtě prodat.

Pilotní kampaň zahájila probíhající programy v různých Akademiích věd nabízející službu prodeje bytu v pevně stanoveném časovém rámci. Náklady na provizi pro prodejce Přesto došlo v současnosti v závislosti na období o 1–3 %.

Prodej bytu v podmínkách nízké poptávky je mnohem obtížnější než výběr možnosti pro kupujícího. Jak poznamenávají realitní kanceláře, značná část nemovitostí nabízených k prodeji nepřitahuje pozornost kupujících, protože jsou na seznamu tuctu podobných nabídek. Tváří v tvář skutečným potížím s prodejem domu (průměrná doba inzerce do prodeje bytu je nyní 4–7 měsíců) jsou prodejci někdy ochotni za službu zaplatit bez ohledu na načasování prodeje. Je jasné, že pokud jsou náklady na byt výrazně nižší než u podobných bytů, nemusí prodávající platit za služby zprostředkovatele: stejně ho koupí. Pokud se nemovitost neliší od řady podobných, bude muset být byt aktivně „propagován“ – mohou nabídnout, že za takovou práci zaplatí.

A co kupující? Kupující za službu zaplatil a nadále platí. je to pravda, výši odměny má tendenci klesat: v průměru se pohybuje od 2 % do 5 % v závislosti na hodnotě nemovitosti, častěji 3-4 % z částky transakce.

Alternativní nabídky

Existuje také poměrně specifický typ transakce – alternativní nabídky, které jsou seřazeny v „řetízcích“. V tomto případě dochází k prodeji nemovitosti s následnou koupí nové, tzn. osoba prodávající byt kupuje pro sebe jinou nemovitost. Protože ve směnném řetězci prodávající současně vystupuje jako kupující, vyvstává otázka: jak může se počítají provize?

Alternativní transakce představuje dvě transakce, a proto je formalizována dvěma smlouvami – při prodeji vlastní nemovitosti a nákupu bytu na oplátku, z nichž každá má svůj předmět, vlastní náklady na služby a vlastní provizi. Výše provize Při takových transakcích rozhodují agentury podle vlastního uvážení. Buď se dohodne konkrétní procento za celou transakci, nebo se agentuře jako odměna vyplácí procento z prodeje a procento z nákupu, případně pevná částka. Velikost provize Záleží také na tom, zda nákup nového bytu provádí stejná agentura, nebo je vybraná nemovitost výhradní možností jiné agentury. Otázka vyplácení provizí je předmětem jednání, ale každopádně se agentura snaží získat „standardních“ 4-6 % z každé transakce.

Pevná částka

Při nákupu nemovitosti existuje několik způsobů, jak zaplatit za služby realitní kanceláře. Tradiční přístup – provize jsou fixní jako procento z ceny bytu; Předpokládá se, že čím dražší byt, tím vyšší odpovědnost a složitost transakcí.

Novinkou posledních krizových let je fixní platba nákladů na služby realitní kanceláře. Minimální výchozí bod začíná na 30 XNUMX rublech, i když, jak přiznávají realitní kanceláře, tyto náklady vždy nepokrývají ani náklady na reklamu, kancelářské a personální poplatky. Vezměte prosím na vědomí, že podle průzkumu provedeného na našich webových stránkách pokud byla provize realitní kanceláře pevná, většina návštěvníků webu by tuto minimální částku považovala za spravedlivou. Je zřejmé, že v současné situaci jsou kupující nemovitostí ve výsadním postavení a nechtějí sami nést celou tíhu plateb za služby realitních kanceláří.

Dohoda “zdarma”.

Pokud jde o bezplatné služby pro kupujícího nemovitosti, pak je zpravidla při koupi vedlejšího domu odměna zprostředkovatele zahrnuta v ceně nemovitosti. Při koupi bytu v novostavbě je to možné, pokud agentura a developer spolupracují v rámci partnerství, provizi za prodávanou nemovitost platí sám developer, který má zájem své byty prodat.

Obchodní oddělení investičních společností

Pokud plánujete koupi novostavby, můžete se obrátit přímo na stavební firmu. Developer má zpravidla vlastní obchodní oddělení, které se přímo podílí na prodeji bytů v rozestavěných a dokončených domech. V tomto případě kupující, který se rozhodne koupit byt, komunikuje se stavební společností bez zprostředkovatelů, služby pro výběr bytu, zpracování transakce a registraci u soudních institucí jsou často poskytovány zdarma.

Obnovte nsk.net

Prodej bytu je možná největší finanční transakce v našem životě. Právě kupujícího zajímá čistota transakce a právní ověření dokumentů. V takové situaci byste neměli šetřit na kvalitě. Asistence při prodeji je také služba, která je poskytována prodejci a na kvalitní službu se můžete ve svém zájmu spolehnout, až když si tuto službu zaplatíte.

© Text: www.nsk.net Při dotisku a použití materiálů je vyžadován odkaz na zdroj.

MATERIÁLY K TÉMATU: