Ivotnost bytových domů » Portál veřejného zpravodajství

Předválečné Stalinovy ​​budovy – 125 let, standardní doba demolice – 2050-2070
Poválečné Stalinovy ​​budovy – 150 let, standardní doba demolice – 2095-2105
Chruščov – 50 let, standardní doba demolice 2005-2015
Cihlové pětipatrové budovy – 100 let, standardní doba demolice 2055-2070
Panel a blok 9-16 pater – 100 let, standardní doba demolice 2055-2080
Moderní cihlové a monolitické 125-150 let
Moderní panel 100-120 let
Moderní blok – 100 let

Poznámka: Článek vychází z údajů ruských norem a zákonů, které z větší části vyplývají ze sovětských. Nicméně, protože naše domy byly postaveny přesně podle sovětských SNIP a GOST, údaje uvedené v článku se na nás do značné míry vztahují. Zároveň s přihlédnutím k neodolatelnému přání státu (Estonska) přesunout veškeré obavy o bytový fond na křehká a zbídačená bedra občanů (zákon o bytových družstvech z této řady), lze předpokládat postupné zhoršování ve stavu bytového fondu.

Datum vypršení platnosti

To hlavní, co určuje životnost každého domu, je kromě nosných konstrukcí (základy, stěny a stropy) materiál, ze kterého jsou vyrobeny. Nejspolehlivější jsou domy, jejichž nosné konstrukce jsou naskládány více než 2,5 cihlami. Patří do kategorie „kapitál“ a mohou trvat 150 let. Do skupiny „zejména kapitálových“ domů patří monolitické domy, jejichž životnost může dosáhnout 300 let.

Na druhém místě z hlediska životnosti jsou moderní velkoblokové a zděné domy (naskládané do méně než 2,5 cihel), které vydrží 125 let. Následují panelové a velkopanelové domy – jejich životnost je 100 let. Domy postavené ze struskového betonu a podobných desek mohou vydržet 90 let. Chruščovovy budovy, postavené z tenkostěnných panelů, jsou navrženy pro 40-50 let provozu. Ty byly postaveny v letech 1959 až 1967. Podle odborníků při běžném provozu vydrží stavby z Chruščovovy éry dalších 15–20 let. Studie ukázaly, že Chruščovovy panely mají sílu jeden a půlkrát větší než design.

Přesto jsou podle odborníků staré cihlové domy (zejména ty postavené v letech 1860 až 1917) kvalitnější než ty moderní. Vydrží dlouho. Moderní cihlové budovy, s výjimkou elitních, jsou postaveny z dutých cihel s krátkou životností. V zásadě může klidně spát každý, kdo bydlí v cihlových domech postavených v době „rozvinutého socialismu“. Podle většiny odborných odhadců vydrží dlouho. Koneckonců, „standardní životnost“ je relativní pojem. Například cihlové „chruščovovské“ budovy vydrží po velkých opravách ještě nejméně 100 let.

Standardní životnost hromadně stavěných bytových domů

doba výstavby

termíny rekonstrukce

doba demolice (normativní období)

Vypracovává se komplexní program rekonstrukce

Panel a blok 9-16 podlaží

Rekonstrukce dle stavebních předpisů není zahrnuta

Moderní cihlové a monolitické

Rekonstrukce dle stavebních předpisů není zahrnuta

Podle Capital Real Estate (Moskva)

Jedna věc, kterou je třeba chápat, je dnes nesmírně důležitá věc: hromadné bydlení postavené v 50-80 letech minulého století dnes vyžaduje přesně stejnou míru kapitálových oprav a přesně stejné náklady na tuto opravu, jaké byly poskytnuty kdysi v Sovětský svaz. Za posledních 5-7 let jsme již vstoupili do období rychle narůstajícího chátrání bytového fondu, které by v příštích 10 letech mohlo vést k zániku celých areálů. Pokud nebudou přijata žádná rozhodnutí (což je také pravděpodobné), začnou domy hromadně selhávat, přesně tak, jak se kdysi stavěly.

Za prvé, panelové domy jsou určeny pro levné teplo, elektřinu a vodu. Z toho plyne nízký tepelný výkon vnějších stěn (domy, jak se říká, jsou studené) a značné ztráty v sítích zásobování teplem a vodou. Odtud obecná situace – dnes jsou bytové domy na provoz velmi, velmi drahé.

Za druhé, železobetonové domy jsou citlivé na dodržování termínů velkých oprav a při zpoždění se rychle opotřebovávají. Opravovat dům při zachování jeho technicko-ekonomických ukazatelů, které jsou devastující pro veřejné i osobní rozpočty, je nesmyslné a opravit toto vše, vlastně kompletně zrekonstruovat, je dražší než postavit nový.

Zatřetí, kromě samotných domovních boxů jsou zde i inženýrské sítě městského bydlení a komunální služby. Jejich stav je takový, že stupeň jejich opotřebení do roku 2003 již překročil hranici vratnosti. Cca 25 % sítí je plně odepsáno, tzn. ve skutečnosti vyžadují úplnou a naléhavou výměnu. Počet stížností na práci bytových a komunálních služeb se za posledních několik let mnohokrát zvýšil v návaznosti na skličující statistiky nehod a incidentů se současným programovým zvýšením nákladů na služby.

Poznámka: Ve městě Sillamäe byly zrekonstruovány městské vodovody, ale pouze po hranice obytných budov. Stav vnitřních vodovodních systémů není znám, protože nikdo neprovedl audit a je nepravděpodobné, že tak učiní.

Životnost panelového domu je časově omezena (pouze 50 let) a závisí na dodržení termínů velkých oprav. A dům se nerekonstruuje. Oprava jediného bytu nijak neovlivňuje stav domu. Budova chátrá, tržní hodnota bytů v ní nekontrolovatelně klesá, postupně se mění ve slum spolu se stejnými domy, které ji obklopují. Náklady na energie rostou a blíží se tržní ceně energetických zdrojů. A je zapotřebí stále více energetických zdrojů, protože stav uzavřených konstrukcí, které původně nebyly navrženy tak, aby šetřily zdroje, se každým rokem zhoršuje. Byt začíná spotřebovávat stále více peněz a v určitém okamžiku je jasné, že jeho tržní hodnotu za pár let zcela sežere výše platby za teplo, vodu a elektřinu.

„Životnost“ hliníkových rozvodů v obytných budovách je 30 let pro skryté rozvody, 20 let pro otevřené rozvody. Stavební normy stanoví standardní lhůty, které jsou jakousi záruční dobou na „servis“ příslušných konstrukčních prvků. Například topný systém v domě je potřeba vyměnit po 30 letech (pokud jsou použity kovové konvektory) nebo po 40 letech (litinové radiátory). Vodovodní a kanalizační systémy jsou navrženy na 25 let, dřevěné podlahy, dveře, zárubně a další dřevěné konstrukce vydrží přibližně stejně dlouho.

Komplexní opravy s výměnou inženýrských sítí v domech všech typů by proto měly být prováděny každých 30 let a selektivní opravy – jednou za 15-20 let. Stropy a nestálé stěny se doporučuje vyměnit po 50 letech.

Skupina a typ budov. Stručný popis budovy.

Klasifikace obytných budov v závislosti na materiálu stěn a stropů

Cihlové, velkoblokové a velkopanelové

Cihla a velký blok

Železobetonové nebo smíšené

Lehký vyrobený z cihel, škvárových bloků a mušlí

Dřevěné nebo železobetonové

Dřevěné, smíšené, syrové

Prefabrikovaný panel, rám nepálený, nepálený a hrázděný

Na dřevěných „stupních“ nebo suťových sloupech

Na dřevěných „stupních“ nebo na suťových sloupcích

Klasifikace veřejných budov v závislosti na materiálu stěn a stropů

Zejména kapitálové budovy se železobetonovými nebo kovovými rámy, vyplněné kamennými materiály

Budovy jsou trvalé se zdmi z kusových kamenů nebo velkých bloků; železobetonové nebo cihlové sloupy nebo pilíře; železobetonové nebo kamenné podlahy, klenby na kovových trámech

Budovy se stěnami z kusových kamenů nebo velkých bloků, sloupy a pilíře ze železobetonu nebo cihel, dřevěné podlahy.

Budovy se stěnami z lehkého zdiva; sloupy a pilíře jsou železobetonové nebo zděné, podlahy dřevěné.

Budovy se stěnami z lehkého zdiva; sloupy a pilíře jsou zděné nebo dřevěné, stropy dřevěné.

Budovy jsou dřevěné se srubovými nebo dlážděnými zdmi.

Dřevostavby, rámové a panelové stavby

Stavby jsou rákosové a jiné lehké (dřevěné, telefonní budky atd.).

Stany, pavilony, stánky a další lehké stavby obchodních organizací.

Skutečná (průměrná) životnost.

Průměrná životnost konstrukčních prvků velkopanelových budov.

Venkovní stěnové panely

Prefabrikované železobetonové podlahy

Kachlová metlakhs na betonovém základu

Cement na betonovém podkladu

Dlaždice nebo cementové podlahy, opravené a vyměněné v určitých oblastech

Prkenné podlahy, vyspravené s výměnou jednotlivých prken

Parkety, renovované s výměnou až 25% lamel

Okenní křídla a dveřní výplně s rámy ve vnějších stěnách

Okenní rámy a dveřní výplně ve vnitřních stěnách

Venkovní vchodové dveře

To samé, železobeton

To samé, fibrolit

Železobetonové prefabrikované krycí desky

Válcovaný koberec (střešní lepenka, střešní lepenka) pro kombinované nevětrané střechy

To samé, odvětrávané

Tepelně izolační vrstva ve vícevrstvých střechách

|Pokrytí střešním pozinkovaným ocelovým plechem

Totéž, černý ocelový plech

TĚSNĚNÍ A IZOLACE SPÁR

Tmelové tmely (tmel U-30M, KB-1 atd.)

Antiseptický nebo dehtovaný koudel

dokončovací práce s použitím kamenných materiálů

Totéž s použitím polymerních materiálů

To samé s PVC barvami

Znehodnocování budov.

Fyzické znehodnocení budov. Posouzení stavu budovy.

Kritériem pro posouzení technického stavu budovy jako celku a jejích konstrukčních prvků a inženýrského zařízení je fyzické opotřebení. Během mnoha let provozu se konstrukční prvky a strojní zařízení neustále opotřebovávají pod vlivem fyzikálních, mechanických a chemických faktorů; Jejich mechanické a provozní vlastnosti se snižují a objevují se různé poruchy. To vše vede ke ztrátě jejich původní hodnoty.

Fyzické opotřebení je částečná nebo úplná ztráta původních technických a provozních vlastností stavebních prvků. Dobu, za kterou budova dosáhne maximálního přípustného fyzického opotřebení, ovlivňuje mnoho faktorů, při kterém je další provoz budovy prakticky nemožný. Maximální fyzické opotřebení budovy podle „Předpisů o postupu při řešení otázek týkajících se demolice obytných budov při rekonstrukci a rozvoji měst“, schválených Státním stavebním výborem SSSR, je 70%.

Takové budovy podléhají demolici z důvodu chátrání. Hlavní faktory ovlivňující dobu, za kterou budova dosáhne maximálního přípustného fyzického opotřebení, jsou: kvalita použitých stavebních materiálů; četnost a kvalita opravárenských prací; kvalita technického provozu; kvalita konstrukčních řešení při velkých opravách; doba neužívání stavby; hustota obyvatel.

Posouzení stavu budovy v závislosti na obecném fyzickém opotřebení

Ne zcela uspokojivé

Předpokládané fyzické opotřebení budovy, %

If1 = If.trans. + (I’f1 / 10) * t1;

Pro 2. dekádu: If2 = If.per. + If1 + (I’f2 / 10) * t2;

kde: If1, If2 – fyzické opotřebení za daný rok; Pokud.per. — fyzické opotřebení za rok přecenění dlouhodobého majetku; I’f1, I’f2 – nárůst fyzického opotřebení za 1. a 2. desetiletí; t1, t2 — období po posledním přecenění dlouhodobého majetku, roky.

Nárůst fyzického opotřebení kamenných budov v průběhu příštích dvou desetiletí po přecenění dlouhodobého majetku, %

Fyzické opotřebení v roce přecenění dlouhodobého majetku

Zvýšení fyzického opotřebení

Zastarávání budov.

K odpisům bytového fondu dochází i z důvodu zastaralosti. Byly stanoveny dvě formy zastarávání pracovních prostředků. Prvním je snížení mzdových nákladů a snížení výrobních nákladů s rozvojem vědeckého a technologického pokroku. Druhou formou zastarávání je, že s rozvojem vědy a techniky vznikají nové konstrukce strojů a zařízení, které poskytují vyšší produktivitu práce.

Zastarávání starého bytového fondu je odpisování bytového domu v důsledku snížení nákladů na společensky potřebné pracovní síly při výstavbě v moderních podmínkách bytového domu, obdobného prostorovým řešením a vnitřní vybaveností jako dříve postavené domy. v důsledku zvýšené produktivity práce a nesouladu mezi prostorovým plánováním a inženýrstvím – konstrukční řešení, která neposkytují moderní úroveň komfortu bydlení ve srovnání s novostavbou.

To znamená následující nevýhody: nedostatek teplé vody, odpadkový shoz, telefonní spojení a výtahy (pokud je vchod do bytu v nejvyšším patře nad úrovní chodníku nebo slepé plochy 14 m a více); dřevěné podlahy a příčky; nedostatek koupelen; dispozice bytů je pravidelná, ale pro rodinné bydlení nevyhovující; průměrná plocha bytů v budově je více než 45 m2; dispozičně nepravidelné, chaotické, vícepokojové byty, místy je nesoulad koupelen na podlažích.

Technicko-ekonomické posouzení druhé formy zastaralosti bytových domů

Stručný popis obytného domu

Dispozice ve všech sekcích je vhodná pro rodinné bydlení, dům je vybaven veškerou občanskou vybaveností dle norem (nemusí být přívod teplé vody, odpadkový shoz, telefonní přípojka), stropy a příčky jsou nehořlavé.

Totéž, stropy a příčky jsou dřevěné (při úrovni podlahy vchodu do bytů v horním patře nad úrovní chodníku nebo ve výšce 14 m a více chybí přívod teplé vody, odpadkové skluzy, telefonní služba a výtah ).

Dispoziční řešení je většinou běžné, ale pro rodinné bydlení nevyhovující, průměrná obytná plocha bytů je do 65 m2, chybí některá občanská vybavenost (teplá voda, shozy na odpadky, telefonní přípojky, výtahy, místy může být nedostatek koupelen), stropy a příčky jsou částečně nebo zcela dřevěné.

Dispozice je nepravidelná, ne vždy se vertikálně shoduje a je nevhodná pro rodinné bydlení, průměrná plocha bytů je do 85 m2, v některých místech jsou tmavé nebo průchozí kuchyně, chybí výše uvedené typy vybavení, stejně jako koupelny, podlahy a příčky ze dřeva.

Dispozice je chaotická, vertikálně se neshoduje, rodinná obsazenost je nemožná, vícepokojové společné byty, v některých místech jsou koupelny nad obývacími pokoji a kuchyněmi, chybí všechny typy terénních úprav, dřevěné podlahy a příčky.

Koeficient zbytkového opotřebení.

Vzhledem k tomu, že bytový fond se 70–75 % (v průměru 72.5 %) fyzického opotřebení je považován za zcela opotřebovaný (a nemá tedy žádnou užitnou hodnotu), pro převod fyzického opotřebení na ekonomické ukazatele a naopak je nutné použít koeficient: 100 / 72.5 = 1.4, ty. Ie = 1.4 * If, kde Ie jsou ekonomické ukazatele opotřebení (odpisy); Pokud – fyzické opotřebení podle údajů ZISZ; Zbytková životnost bytového fondu se stanoví: T klid. = (100 – 1.4 * If) / j ; kde: j je roční odpisová sazba;

Designové vlastnosti. Znehodnocování budov. Optimalizace rekonstrukce. Designové prvky obytných budov. Designové prvky starých obytných budov.

Obytné domy staré výstavby s vysokopevnostními zdmi a základy se standardní životností 150 let mají velkorozponové dřevěné podlahy na dřevěných nebo ocelových nosnících, náchylné na nadměrné průhyby. Rozpětí mezi stěnami dosahuje 12 – 13 metrů. Ve většině objektů jsou vykládacím faktorem pro podlahové nosníky masivní dřevěné příčky z desek tloušťky 60 – 80 mm, vyztužené v drážkách horních a spodních vodorovných páskovacích nosníků.

Páskovací nosníky jsou připevněny ke stěnám pomocí ocelových lemů. Celková tloušťka prkenných nosných příček je 140 – 160 mm. Na rozdíl od samonosných jsou vykládací příčky umístěny na podlahách přísně svisle. Na podlahy bylo použito dlouhé lodní dřevo. Výplň mezi nosníky byla tvořena deskami o průřezu polovičního průměru 180 – 220 mm.

Na rýhování bylo naneseno hliněné mazivo tloušťky 20 mm, zvukovou izolaci plnil stavební odpad tloušťky 80 – 120 mm. Podél trámů byla položena kulatina v rozestupech 700 – 800 mm a byly položeny podlahy. Ramena hlavních schodišť byla vyrobena z přírodního kamene na kovových špalících, ramena pomocných (černých) schodišť měla ve většině případů „natahovací“ stupně. Absence mezilehlých podpěr mezi vnějšími stěnami vedla ke konstrukci závěsného krokvového systému sestávajícího z krokví spočívajících na vnějších stěnách, centrálního závěsného regálu a úvazu. Někdy se místo nedostatkového dlouhého dřeva používal válcovaný kov s ocelovými nebo litinovými sloupy. Rozpětí ocelových nosníků dosahovalo 7 – 8 m.

Byly použity ocelové nosníky a vaznice, jednopolové i vícepolové. Ve zděných stěnách byla nosná část ocelových podlahových nosníků pečlivě ukotvena (kotvení zajistilo spolehlivé spojení mezi stěnami budovy a podlahovým kotoučem). Použití základních konstrukčních prvků s různou standardní životností vyžaduje, aby při větších opravách byly zohledněny jejich vlastnosti, aby se eliminovaly zbytečné náklady nebo cykly oprav (např. po celou dobu životnosti budov s cihlovými stěnami a dřevěnými podlahami je teoreticky nutné dvakrát vyměnit podlahy nebo provést rekonstrukci, která zajistí stejnou maximální možnou dobu provozu budovy po rekonstrukci).

Porevoluční domy se vyznačují použitím méně odolných konstrukčních prvků: lehkého cihelného zdiva s teplou struskovou maltou, škvárových tvárnic s nízkými pevnostními charakteristikami atd. (životnost 100 – 125 let). Zvláštností rekonstrukcí těchto objektů je zvýšení spolehlivosti hlavních konstrukčních prvků a „komfortu“ rekonstruovaných objektů (vyloučení společných bytů, napojení služeb apod.).

Životnost prvků inženýrských zařízení a konstrukcí v obytných budovách

Poznámka. Podkladem pro stanovení těchto lhůt jsou resortní stavební normy VSN58-88(r), Předpisy o organizaci a provádění rekonstrukcí, oprav a údržby budov, komunálních a společensko-kulturních zařízení. Účinné od 1. července 1989.

Strojírenská zařízení