Výstavba investičních projektů na zemědělských pozemcích: vznik soudní praxe | Ekonomika a život

U zemědělských pozemků nejsou stanoveny urbanistické předpisy, proto je nad rozvojem těchto pozemků vykonávána zvláštní kontrola. Tyto okolnosti vedou ke zvýšené pozornosti výstavbě i účelu využití kapitálových struktur na těchto pozemcích. V materiálu zkoumáme druhy zemědělských pozemků a jejich klíčové znaky v kontextu znaků výstavby na nich. Zvláštní pozornost budeme věnovat formování soudní praxe v této kategorii sporů vzhledem ke zvláštnostem úpravy v legislativě.

Vlastníci pozemků zařazených jako zemědělská půda se v praxi často dostávají do situace, kdy nechápou, jak mohou tyto pozemky využívat a zda na nich mohou něco stavět, i když je pozemek využíván k určenému účelu. Zároveň i při výstavbě investičních staveb, které odpovídají zamýšlenému využití pozemku, zůstává vlastník stále znepokojen rizikem uznání takových objektů jako nepovolené stavby, a proto se často objevují případy žádostí o upřesnění možností využití. zemědělská půda.

Obecně platí, že výstavbu na zemědělských pozemcích upravuje čl. 77 Zemský zákoník Ruské federace. Odstavec 2 tohoto článku definuje seznam objektů povolených ke stavbě:

• investiční projekty, neinvestiční stavby, stavby sloužící k výrobě, skladování a prvotnímu zpracování zemědělských produktů;
• v případech stanovených federálními zákony nestacionární maloobchodní zařízení;
• jakož i bytové domy, jejichž výstavba, rekonstrukce a provoz jsou povoleny na pozemcích využívaných rolnickými (hospodářskými) domácnostmi k výkonu jejich činnosti nebo na pozemcích určených občanům k zahrádkaření pro vlastní potřebu.

Veškeré objekty umístěné na zemědělských pozemcích musí být zároveň navrženy a využívány pro účely související se zemědělstvím.

Takové pozemky zahrnují následující kategorie:

• zemědělská půda (článek 79 zemského zákoníku Ruské federace);
• pozemky pro zemědělskou výrobu, výzkum, vzdělávání a jiné účely související se zemědělskou výrobou, jakož i pro účely akvakultury (článek 78 zemského zákoníku Ruské federace);
• pozemky pro občany k provádění zahradničení pro vlastní potřeby (článek 77 zemského zákoníku Ruské federace).

Vzhledem ke kritériím pro odlišnost všech tří druhů pozemků je třeba poznamenat zvláštní rozdíl mezi první kategorií pozemků ve formě zemědělské půdy od ostatních dvou, neboť v souladu s částí 6 čl. 36 Občanského zákoníku Ruské federace nejsou pro zemědělskou půdu jako součást zemědělské půdy stanoveny územní předpisy. Absence urbanistických regulativů pro tento typ pozemků s sebou nese i absenci podmíněných a pomocných typů povoleného využití pozemku.

Co znamená absence podmíněných a pomocných typů povoleného využití pozemku?

Územní plánování území je upraveno občanským zákoníkem Ruské federace – všechna území podléhají územnímu plánování, v jeho rámci jsou stanoveny typy povoleného využití pozemků a investičních projektů (článek 2, článek 7 země). zákoník Ruské federace, článek 37 občanského zákoníku Ruské federace). Ustanovení 7 Čl. 1 Občanského zákoníku Ruské federace obsahuje koncept územních zón, to znamená zón, pro které pravidla využití území a rozvoje definují hranice a stanoví pravidla územního plánování.

Mapa územního plánu města a regulativy územního plánování jsou součástí pravidel využívání území a rozvoje. Tato pravidla mimo jiné obsahují ustanovení o změně druhů povoleného užívání pozemků a investičních výstavbě fyzickými a právnickými osobami (Přehled praxe soudů při posuzování případů souvisejících se změnou druhu povoleného užívání pozemku, schváleno Prezidiem Nejvyššího soudu Ruské federace 14.11.2018).

Chce-li tedy vlastník pozemku (zemědělského pozemku) změnit druh povoleného využití, potřebuje změnit kategorii pozemku buď na kategorii pozemek pro zemědělskou výrobu, nebo na kategorii pozemku pro zahradnictví ( dopis společnosti Rosreestr ze dne 29.05.2017. května 14 č. 06641-17-GE /XNUMX).

Hlavní typ povoleného využití pozemků, které jsou součástí zemědělské půdy, je stanoven pravidly využívání a rozvoje půdy, které schvaluje zastupitelský orgán místní samosprávy (část 1 článku 32 občanského zákoníku Ruské federace) .

Současně při zodpovězení otázky o účelu, pro který lze stavět trvalé stavby, kromě těch, které jsou uvedeny jako povolené použití, musíte věnovat pozornost čl. 77 Zemský zákoník Ruské federace. A zde jsou podle našeho názoru z hlediska výstavby na zemědělských pozemcích zajímavé zejména tyto body:

• struktury používané pro výrobu, skladování a primární zpracování zemědělských produktů v případech stanovených federálními zákony;
• bytové domy, jejichž výstavba, rekonstrukce a provoz jsou povoleny na pozemcích využívaných rolnickými (hospodářskými) domácnostmi k výkonu jejich činnosti nebo na pozemcích určených občanům k zahradničení pro vlastní potřebu.

Stavby pro zpracování zemědělských produktů

Při výstavbě investičních budov pro zpracování zemědělských produktů je nutné rozhodnout, jaké zpracování bude provedeno a jaký produkt bude výstupem. S ohledem na to zahrnuje zpracování zemědělských produktů technologické operace pro zachování kvality produktu a zajištění jeho dlouhodobého skladování. Například: výroba masa (jatky), zpracování mléka (termální – pasterizace, výroba zakysané smetany atd.) (Usnesení vlády Ruské federace ze dne 25.07.2006. července 458 č. XNUMX „O zařazení druhů výrobků mezi zemědělské produkty a primárně zpracované produkty vyrobené ze zemědělských surovin vlastní výroby“).

Je důležité si uvědomit, že budova musí být postavena výhradně za účelem primárního zpracování produktů, nikoli však za účelem maloobchodního prodeje.

Na zemědělských pozemcích je tak možné stavět budovy a stavby nezbytné pro výrobu, skladování a zpracování zemědělských produktů. Zároveň pro jejich umístění pro zpracování a skladování zemědělských produktů má být využit pozemek (jeho část), který není zemědělskou půdou (dopis odboru pozemkové politiky, majetkových vztahů a majetku státu MMR Zemědělství Ruské federace ze dne 13.02.2018. února 15 č. 273-A-XNUMX/og ).

Při výstavbě budov pro zpracování zemědělských produktů je proto nutné vzít v úvahu stanovisko uvedené v dopise Ministerstva zemědělství Ruska ze dne 16.03.2018. března 15 č. 265/XNUMX „O užívání pozemku parc. ze zemědělských pozemků za účelem výstavby staveb určených ke zpracování a prodeji zemědělských produktů.“

Chcete-li najít zařízení pro primární zpracování zemědělských produktů, měli byste kontaktovat místní vládu, aby změnila funkční zónu pozemku z CX-1 na CX-2, ve které je povolena výstavba investičních projektů.

Výstavba obytných budov na zemědělských pozemcích

Tato možnost byla poskytnuta přijetím federálního zákona č. 02.07.2021-FZ ze dne 299. července 77 „o změně a doplnění čl. 01.03.2022 Zemského zákoníku Ruské federace a některých legislativních aktů Ruské federace“ je relativně nedávný a vstoupil v platnost dne XNUMX.

Tento zákon umožňoval výstavbu obytných staveb na zemědělských pozemcích bez ohledu na způsob povoleného využití. Tento zákon umožňoval majitelům farem stavět obytné budovy, aby byl zajištěn nepřetržitý výrobní cyklus.

Je důležité, že tento zákon neumožnil jednotlivcům stavět obytné budovy, je zaměřen pouze na oficiálně registrované a fungující rolnické farmy.

Pro stavbu takového domu však platí omezení. Zákon č. 299-FZ doplněn Čl. 11 federálního zákona ze dne 11.06.2003. června 74 č. XNUMX-FZ „O rolnickém (farmářském) hospodaření“, ustanovení, že obytná budova musí být:

• ne více než tři podlaží na výšku;
• o celkové ploše ne více než 500 mXNUMX. m;
• stavební plocha není větší než 0,25% plochy pozemku (proto by celková plocha pozemku měla být od 8 do 20 hektarů).

Řada zakládajících subjektů Ruské federace přijala nařízení obsahující seznam území, ve kterých není povolena výstavba, rekonstrukce a provoz obytných budov na pozemcích zemědělské půdy (Tver, Kostroma, Belgorod a Krymská republika) . Kromě toho regulační právní akty Moskevské oblasti, Čuvašské republiky, Republiky Tatarstán, Leningradské oblasti a Krasnodarského území na území těchto zakládajících subjektů Ruské federace stanoví úplný zákaz výstavby rolnických farem a obytné budovy na zemědělských pozemcích.

V tomto ohledu je třeba zvážit otázku vhodnosti zavést jakékoli změny v legislativě, včetně stanovení seznamu kritérií, na jejichž základě mají jednotlivé subjekty Ruské federace právo určovat území, na nichž se bude stavět statek není povoleno, je možné pouze po vytvoření odpovídající praxe vymáhání práva provádění zákona č. 299-FZ.

Formování soudní praxe

Rozsáhlá praxe v této problematice samozřejmě dosud nebyla vytvořena, nicméně zvláštní pozornost si zaslouží konkrétní soudní rozhodnutí, která neřešila globální problémy uvnitř konstitučních subjektů, ale problémy jednotlivých vlastníků. Takže např. v případě uznání stavby za neoprávněnou stavbu soud žalobě vyhověl, ale následně nadřízené orgány rozhodnutí revidovaly v souvislosti s nabytím účinnosti zákona č. 299-FZ (Stanovení sedmého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 11.01.2023. ledna 88 ve věci č. 196- 23/XNUMX).

Rovněž v dalším posuzovaném případě byl podán návrh na uznání neoprávněné stavby bytového domu na zemědělském pozemku. V tomto případě kasační soud podpořil argumentaci odvolacího soudu k uspokojení vzájemné žaloby na uznání vlastnictví bytového domu:

citujeme dokument

. Ustanovení zákona neobsahují zákaz výstavby bytového domu k užívání jako majetek rolnického statku na zemědělské půdě, ani zákaz státní registrace práva k bytovému domu zřízenému na pozemku určeném pro rolnické (zemědělské) domácnosti k provádění jejich činností a odpovídající parametry projektu individuální bytové výstavby specifikované v čl. 39 odst. 1 ÚP Ruské federace pouze na základě technického plánu a titulního dokumentu pro pozemek, popř Jednotný státní registr nemovitostí neeviduje právo žadatele na pozemek, na kterém se uvedená nemovitost nachází. Absence stavebního povolení a pokusy o administrativní legalizaci stavby za okolností zjištěných ve věci přitom nejsou důvodem pro zamítnutí žádosti o uznání vlastnictví bytového domu.

Rozhodnutí druhého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 06.12.2022. prosince 88 ve věci č. 26881-22/XNUMX

Je důležité poznamenat, že postoj státu k využití rolnických pozemků k problematice výstavby není nový a rolnické farmy poměrně bezproblémově využívaly možnosti stavět na zemědělských pozemcích stavby spojené se zemědělskou činností.

Soud například v roce 2020 v rámci posuzovaného případu poznamenal, že výstavba na zemědělské půdě je povolena pro: domy pro individuální užívání a hospodářskou činnost; chaty; venkovský dům nebo zahradní domek, hospodářské budovy; hangáry, sklepy, sklady pro výrobu a skladování vlastních výrobků; farma (statek); vybavené nádrže pro chov ryb. Stavba objektu garáží s dílnou, objektu skladu obilí č. 1 a objektu skladu obilí č. 2 na sporném pozemku není zakázána. V tomto ohledu soud uznal nezákonnost odmítnutí správy získat povolení ke zprovoznění těchto staveb (rozhodnutí Rozhodčího soudu regionu Amur ze dne 22.04.2021. dubna 04 ve věci č. A5577-2020/XNUMX).

O tom, že stát vykonává pečlivou kontrolu nad využíváním zemědělské půdy, svědčí následující případ ze soudní praxe.

V posuzovaném případě podala správa žalobu proti jednotlivému podnikateli za povinnost používat stránky k zamýšlenému účelu. Pozemek měl tyto vlastnosti: kategorie půdy – „zemědělská půda“, druh povoleného využití – „komunikace“. Fyzický podnikatel postavil a zaregistroval investiční projekt za účelem „stáje krav“. Při samotné prohlídce pozemku však bylo zjištěno, že objekt stodoly není využíván k určenému účelu a sloužil jako výběh pro toulavé psy, výrobna na zpracování pneumatik na drť a prázdné prostory, kde odpadá řezivo. byl lokalizován.

Soud žalobu zamítl s ohledem na to, že žalobce nedoložil, že užívání pozemku je nebezpečné pro život nebo zdraví lidí, životní prostředí nebo kulturní památky. Upozornil však na existenci protiprávního jednání ze strany fyzického podnikatele, které představuje správní delikt podle části 1 čl. 8.8 zákoníku o správních deliktech Ruské federace (rozhodnutí Rozhodčího soudu Moskevské oblasti ze dne 02.08.2024. 41. 61272 ve věci č. A23-XNUMX/XNUMX).

Je třeba poznamenat, že při řešení otázky odnětí pozemku ze zemědělské půdy, který není využíván k zamýšlenému účelu nebo je používán v rozporu s právními předpisy Ruské federace (článek 6 federálního zákona ze dne 24.07.2002. července 101 č. XNUMX-FZ „O obratu zemědělských pozemků“ ) se soudní praxe potýká s otázkou stanovení okamžiku, od kterého není pozemek využíván.

Tato otázka se stává zvláště aktuální, pokud využití pozemku, který například patří do kategorie „zemědělské půdy“, v zásadě neznamená výstavbu žádného investičního nebo neinvestičního zařízení (rozhodnutí Rozhodčího soudu území Krasnojarsk ze dne 16.07.2024. července 33 ve věci č. A26840 -22/XNUMX).

Toto stanovisko potvrzují i ​​další kraje, např. v jiném případě nastala situace na Saratovském kraji, kde správa podala žalobu proti fyzickému podnikateli na ukončení smlouvy o nájmu pozemku (rozhodnutí Rozhodčího soudu Saratovského kraje ze dne 31.07.2024. července 57 ve věci č. A9447-2024 /XNUMX).

K ukončení smlouvy došlo z důvodu, že se jedná o pozemek se zamýšleným účelem „provozování osobního vedlejšího hospodaření“, nicméně v důsledku kontroly nebyl pozemek oplocen, přístup na pozemek byl umožněn. neomezeno, na pozemku rostly stromy a keře a přírodní porost.

Na podporu svého stanoviska soud uvedl, že:

citujeme dokument

. Nájemní smlouva podléhá výpovědi zejména v případě, kdy nájemce užívá pozemek k jinému než určenému účelu nebo pokud jeho užíváním dochází k výraznému snížení úrodnosti zemědělské půdy nebo poškozování životního prostředí.

Kromě toho soud v tomto případě poznamenal, že důkazy o vývoji pozemku nemohou naznačovat řádné užívání, protože žalovaný po podání žaloby začal podnikat kroky k rozvoji, a proto lze dospět k závěru, že včasné kroky k rozvoji pozemku pozemky jsou nutné.

Při analýze problematiky investičních staveb na zemědělských pozemcích lze tedy identifikovat následující klíčové teze a závěry.

Shrnutí

Pro zemědělskou půdu neexistují žádné urbanistické předpisy, a proto typy povoleného využití a klasifikátory povoleného zamýšleného využití investičních budov určují případ od případu místní orgány.

Na zemědělských pozemcích je přípustné zřizovat trvalé stavby za účelem sběru a skladování zemědělských produktů. Současně lze na zemědělských pozemcích stavět investiční budovy, jejichž účelem je primární zpracování, ale maloobchodní prodej zpracovaných produktů je na jakýchkoli zemědělských pozemcích nepřijatelný.

Výstavba obytných budov je přípustná pro selské (farmářské) domácnosti (rolnické statky), na takové domy jsou však uplatňovány přísné normy z hlediska parametrů stanovených zákonem. Toto opatření bylo vytvořeno na pomoc registrovaným rolnickým farmám, ale je protichůdným faktorem omezujícím neodůvodněnou a nadměrnou zástavbu zemědělské půdy.