Kauzion – kauce při pronájmu domu v Německu

Kauce (kaution) je v Německu peněžní jistota, kterou nájemce skládá při podpisu nájemní smlouvy. Zajištěná částka je nedotknutelná a je určena k pokrytí případných škod způsobených pronajímateli. Jinými slovy, je to záruka, že ztráty pronajímatele budou kompenzovány, pokud nájemce nebude plnit své povinnosti nebo nebudou plnit smluvní závazky. Například:

• přestává platit,
• rozbije a zkazí něco v bytě,
• utratí více vody, topení, elektřiny než s platbou předem.

Německý zákon umožňuje kauci a pronajímatelé jí rádi využívají. Je to tradice, která je mezi Němci pevně zakořeněná. Najít si bydlení bez kauce je proto nereálné.

Koneckonců, pro občana znamená nevzít si kauci dobrovolně se odsoudit k obavám. Co když nájemník přijde o práci, nebude moci platit nebo náhle zmizí? A majitel musí každý měsíc platit účty: splácet hypotéku, financovat opravy a udržovat nemovitost. Pokud nedostane nájemné, bude muset náklady na nemovitost hradit z vlastní kapsy. Kauce se stává bezpečnostním polštářem. Částkou odloženou „pro jistotu“, která hřeje majitele u srdce.

Velikost opatrnosti

Podle zákona je maximální povolená kauce 3 měsíční čisté nájemné. Čisté znamená, že se jedná pouze o nájem bytu/domu bez úhrady za energie, parkování, kuchyňský nábytek a cokoli dalšího.

Výše kupónu je uvedena ve smlouvě. Někdy jsou Němci lstiví a uvádějí celkovou částku za nájemné a energie, čímž zvyšují potenciální krytí škod. Proto se ujistěte, že je zde uvedeno čisté nájemné.

Výše kauce za byt nezávisí na počtu obyvatel. Pokud se oba manželé nastěhovali, poté se rozvedli a jeden z nich se odstěhoval, nemá to na výši kauce žádný vliv. V takovém případě si stěhující se osoba vezme od manžela/manželky polovinu kauce.

Příjemcům základní dávky ALG2 vyplácí kupón Úřad práce. Mezi cizince patří i židovští imigranti a pozdní repatrianti, pokud mají po příjezdu do Německa nárok na sociální pomoc.

Může majitel zvýšit opatrnost?

Ne, nemůže. I když se nájemné zvýšilo, pronajímatel nemá právo požadovat zvýšení kauce. Kauce však může být zvýšena z iniciativy samotného nájemníka. To se stává, když je pro migranta obtížné najít bydlení.

Například cizinec se stěhuje do Německa na pracovní vízum. Bydlí v hotelu a hledá si v Německu pronájem bytu. Má pouze národní vízum, žádné povolení k pobytu a žádný záznam v SCHUFA. Takový nájemník bude pro pronajímatele nejméně atraktivní. Potenciální nájemník však zaplatí kauci ve výši 3 měsíčních nájemných a navíc poskytne finanční záruku od přítele, kolegy nebo šéfa – zárukaDůvěra v potenciálního nájemníka se zvyšuje a migrant se do bytu nastěhuje rychleji.

Majitel může požádat o vyšší částku kupónu, pokud je byt určen pro osobu se zdravotním postižením.

Jak provést vklad

Nájemce a vlastník nemovitosti se dohodnou na výši kupónu a způsobu platby. Pronajímatel za nájemce obdrží peníze nebo záruku. Podmínky jsou specifikovány v nájemní smlouvě na nemovitost. Důležité body:

• Pokud platíte v hotovosti, vezměte si prosím doklad o přijetí finančních prostředků.
• Není nutné platit celou částku najednou. Zákon umožňuje rozdělit platby na 3 stejné části a platit je souběžně s nájemným.
• Pokud majitel požaduje jednorázovou úhradu kupónu, vydírá vás nepodepsáním smlouvy, je to nezákonné.
• Ale v praxi je šance na nalezení bydlení vyšší, pokud zaplatíte celou částku kupónu najednou.

Jak ukládat peníze ze zástavy

Pronajímatel nemá právo vložit kupón na svůj vlastní účet a nakládat s penězi dle libosti. Podle zákona:

• Vklad musí být uložen na samostatném, speciálně otevřeném bankovním účtu.
• Účel peněz musí být označen jako kauce. Tímto způsobem nelze finanční prostředky použít v rámci insolvenčního řízení pronajímatele ani v rámci vymáhání dluhů.
• Úroková sazba vkladu by měla odpovídat standardní sazbě spořicího účtu v německé bance. V současné době se blíží nule.
• Účet pro kauci je otevřen na jméno nájemce nebo pronajímatele.
• Příjem z úroků z kauce patří nájemci.

Nezákonné použití finančních prostředků z účtu otevřeného k zajištění pronájmu nemovitosti v Německu je trestným činem.

Nájemníci mají někdy pochybnosti o správném umístění kauce. Je nutné si od pronajímatele vyžádat informace o způsobu jejího uložení.

Někdy majitel nereaguje na žádosti, nepředloží doklad o řádně složené kauci. Nájemce může požadovat vrácení kauce nebo dokonce nezaplatit čisté nájemné až do výše kauce. Jakmile majitel nemovitosti prokáže, že peníze ze kauce jsou v bance dle všech pravidel, musí být zmeškané platby neprodleně uhrazeny v plné výši.

Kauci nemůžete použít na úhradu nájemného. Pokud například nájemník přišel o práci a má finanční problémy, nemá právo žádat pronajímatele, aby mu z kauce strhl požadovanou částku na nájemné. Je lepší pronajímateli sdělit svou situaci a požádat o odklad. Pokud jste ve skutečně špatné finanční situaci, požádejte o dávky ALG2 nebo Wohngeld.

Kautsion jsou peníze nájemníka. V případě změny nájemníků nebo vlastníků nemovitosti se peníze nepředávají. Pokud je po vystěhování s bydlením vše v pořádku a obyvatel nic nedluží, finanční prostředky se nájemníkovi vrátí.

Běžné metody skladování hydroxidu sodného v Německu

• Účet pro trezory. Svěřenecký účet, jako např. volání penízePronajímatel si na jméno nájemce otevře spořicí účet v německé bance, ale má k němu plný přístup. Peníze jsou tam uloženy – v hotovosti v bance nebo převodem. Bez vědomí pronajímatele není možné vybrat kauci.
• Genossenschaftsanteil. Způsob výběru kupónu při pronájmu bytů od stavebních družstev a partnerství. Společnosti zabývající se stavebnictvím a pronájmem nemovitostí volí sdílené partnerství. družstevní jako formu podnikání. Nájemce si v družstvu koupí podíl ve výši zálohy. Získává příjem, často vyšší než standardní německý minimální úrok. A společnost zároveň získává záruky a peníze používá, místo aby je nechávala ležet v bance.
• Sparbuch. Spořitelní knížka, otevřená nájemníkem s poznámkou „Obsah“ a zastaví účet ve prospěch majitele. Pronajímatel má právo na přístup k penězům, pokud nájemce neplní smluvní závazky. Banka musí učinit poznámku, že peníze lze vybrat až po ukončení nájemní smlouvy – Upozornění na blokováníSpořicí knížky jsou zastaralá metoda.

Jak vyzvednout zálohu

Majitel nemovitosti vrátí kupon bankovním převodem na účet. Peníze mohou dle zákona zůstat jako záloha 12 měsíců po vystěhování. Na konci každého roku dodavatelé přepočítají platby za energie.

Někdy je potřeba doplatit za přebytečnou spotřebu vody, tepla nebo elektřiny. Pak majitel požádá nájemníky o tento doplatek nebo si chybějící částku strhne z kaucionu.

Záloha nebude vrácena, pokud:

• Nájemník je v prodlení s placením nájemného.
• Dluhy za energie nebyly po přepočtu uhrazeny.
• Po vystěhování je byt poškozený a vyžaduje opravu.
• Majetek byl poškozen a probíhá soudní řízení.
• Ve smlouvě je uvedeno, že nájemníci musí po vystěhování provést opravy. Opravy však nebyly provedeny, nebo byly provedeny nekvalitně.

V určitých případech, kdy dojde ke sporům z důvodu škody nebo dluhů, je povoleno vrátit kauci až po dobu delší než 12 měsíců.

Někdy se pronajímatel a nájemník nemohou shodnout. První si myslí, že byt je v hrozném stavu, a druhý nechce nic platit. Pak se nájemník může obrátit na právníka nebo na sdružení nájemníků v Německu – MietvereinSpecialisté vám pomohou s podáním stížnosti a navrhnou řešení situace.

Právní podpora ve sporech týkajících se nájmu bytů
Kontaktujte právníka Konzultace a pomoc od rusky mluvících právníků v Německu

Abyste se vyhnuli problémům s vrácením kuponu, prohlédněte si nemovitost společně s majitelem a podepište protokol o předání klíčů. Pojištění sporů s pronajímatelem je preventivní, dobře fungující ochranné opatření proti případným problémům s nájemným. Bytové otázky jsou v Německu nejčastějším důvodem soudních sporů. Například při zvýšení nájemného, nesprávném přepočítání účtů za energie nebo nevrácení kuponu. Právní pojištění s modulem pronájmu chrání nájemníka před bezskrupulózními pronajímateli. A mimochodem, ochrana funguje i naopak – když majitelé trpí neopatrnými nájemníky. Kupon se nevrací ihned po vystěhování z bytu, což vytváří problémy při stěhování nájemníků. Lidé například odjíždějí do zahraničí, vracejí se do vlasti. Pak musíte pronajímateli vysvětlit, jak převést peníze z Německa do jiné země. Pokud máte štěstí a Němec je vstřícný, zkuste se domluvit a část částky vrátit okamžitě. Při stěhování do nového bydliště v Německu se budete muset smířit s tím, že budete muset znovu zaplatit kauci. Koneckonců, nemůžete počítat s penězi z předchozího. Jako možnost si na toto období sjednejte ručení. Ve smlouvě uveďte, že bylo vydáno pojištění a že do roka plánujete zaplatit zálohu.

Ručení je alternativou k opatrnosti

• Soukromé podnikání — soukromá ručitelská smlouva. Místo peněz dostává pronajímatel od třetí strany záruky, že v případě škody budou náklady hrazeny ručitelem. Například rodiče ručí za dítě. Pronajímatel má právo ručit, pokud ručiteli nedůvěřuje.
• Změna směru — rizikové pojištění, kdy nájemce platí pojistné. Majitel získává od pojišťovny záruky, že se za nájemce zaručí. Kauce se platí později, pokud na tom jedna ze stran trvá.
• Bank Bürgschaft, Mietaval — typ ručení, kde ručitelem je banka. Vhodné, pokud má nájemce nashromážděné úspory, ukládá peníze v bance a nechce je převádět pronajímateli. Banka pak za klienta ručí a jako zástavu obdrží úspory na účtu.

Záruka pojištění místo kupónu

Stěhování je značnou ranou pro kapsu, protože si musíte zařídit život prakticky od nuly. Pokud vezmete v úvahu i německý zvyk pronajímat prázdné byty, výdaje budou pořádné. Potřebujete koupit to nejnutnější minimum – pračku, kuchyň, stůl, postel. Nebo alespoň nafukovací matraci. Pokud pomohl makléř, měli byste přidat i jeho těžce vydělaná 2-3 %.

Pokud je finanční zátěž již poměrně vysoká, zdá se iracionální a nepraktické odkládat peníze na zajištění tak, aby jen ležely na účtu. Zvláště na pozadí současné inflace nad 4 %. A co když nemáte celou částku? Řešením je nechat se za zajištění ručit bankou nebo pojišťovnou – Kautionsburgschaft.

Jak funguje ručení, výhody a nevýhody

Podstatou ručení je převod záruk na náhradu způsobené škody. Nájemce nemusí uspěchaně vymáhat celou částku kauce. Místo toho uzavře s pojišťovnou smlouvu a zaplatí určité procento. Standardní sazba je 5 % ročně z kryté záruky.

Majitel nemovitosti má záruku, že pokud nájemce nezaplatí nebo zanechá po sobě nepořádek, pojišťovna mu uhradí ztráty ve výši kauce.

Co je výhodnější: kupón, nebo ručení? Vezměme si příklad: potřebujete složit zálohu ve výši 2100 €. Pokud ji složíte jako kupón na 1 rok, při inflaci 4,5 % se kupní síla těchto peněz sníží o 94,5 €. A ručení stojí od 82 € ročně.

Jednou z hlavních výhod ručení je samozřejmě možnost dlouhodobě nezmrazovat významné finanční částky. Použijte je na nákup nábytku, domácích spotřebičů. Nájemce klidně a bez spěchu vybere peníze a vloží je na kauci. Jakmile je výše kauce plně vybrána, je ručení splněno.

Další výhodou ručitelství je absence sporů s majitelem bytu. V případě škody pronajímatel okamžitě kontaktuje ručitele. Pojišťovna vyplatí požadovanou částku a poté s nájemníkem řeší problém.

Je důležité si uvědomit, že ručení není pojištění. Pokud dojde k pojistné události, bude muset Kautionsbürgschaft pronajímateli nahradit nějakou škodu. Ručitelská společnost však tuto částku od nájemníka rozhodně vybere.

Nevýhodou ručení je, že poplatky za pojištění, na rozdíl od kauce, nelze vrátit. Jedná se o platbu za služby pojišťovny nebo banky. Zde si každý sám rozhoduje, jak bude hospodařit se svými financemi.

Často potřebujete složit zálohu, ale nemáte peníze. Například jste si nestihli našetřit, nebo předchozí záloha „zasekla“ až do konce přepočtů za energie. Pak nájemníci běží do bank, aby si vzali krátkodobou půjčku a vložili na účet požadovanou částku.

Pro mnohé se ručitel stává nejlepším východiskem z takové situace. Nájemce si sám rozhoduje, na jak dlouho si najme ručitele.

Upozornění: některé pojišťovny vyplácejí peníze ihned po žádosti pronajímatele, aniž by zjišťovaly, zda je nájemník skutečně na vině. Proto se vyplatí vybírat pouze ty společnosti, které na vyžádání nejprve provedou prohlídku. Například R + V.

Prozkoumejte nabídky německého pojištění s ručením namísto zástavy.

Uzavření ručitelské smlouvy

Pojišťovna kontroluje dokumenty a finanční historii nájemníka. Pokud je vše v pořádku, zašle potvrzení o ručení na výši kupónu. Dokument musí být předán majiteli nemovitosti.

Pokud se vyskytnou jakékoli problémy, smlouva se ukončí do 14 dnů od data uzavření. Poté se certifikát zašle zpět a vrátí se veškeré zaplacené peníze.

Na co se zaměřit při žádosti o ručení

Pokud dříve Němci prakticky nesouhlasili s nahrazením kupónu ručením, dnes se trend postupně mění. Neexistují žádné objektivní důvody k odmítnutí pojištění.

Někteří pronajímatelé si této možnosti nejsou vědomi, nebo prostě nechtějí nic měnit. Kauci si řídí – sami se rozhodnou, zda ji dají, či nikoliv a v jaké výši. A když je tu „zprostředkovatel“ v podobě ručitele, je stále třeba prokázat, že vznikla skutečná škoda, a čekat na odškodnění.

I když pronajímatel místo kauce souhlasil s ručením, pojišťovna může odmítnout. Například pokud nájemník nemá stabilní příjem nebo pokud nájemní smlouva vzbuzuje určité pochybnosti.

Často je obtížné najít ručitele, pokud neexistuje registrace. Pokud je cizinec v Německu registrován a má finanční historii, pojišťovny a banky poskytují služby mnohem ochotněji.

03-12-2022, Jekatěrina Ščukina